口約束は有効?無断で録音はOK?賃貸住宅の法律相談「重要事項説明」編

マイナビ賃貸住まいと暮らしのコラム

口約束は有効?無断で録音はOK?賃貸住宅の法律相談「重要事項説明」編 (配信日時 2016.11.30/更新日時 2016.11.30)

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口約束は有効?無断で録音はOK?賃貸住宅の法律相談「重要事項説明」編

新しい住まいを借りる際に避けては通れないのが「契約」手続き。特に初めての一人暮らしの場合、不動産会社に言われるがままに手続きをすすめ、後から「しまった……」と思うことも少なくありません。


この契約手続きの中でも特に山場となるのが、物件概要や契約条件について説明される「重要事項説明」です。そこで今回は「重要事項説明」について、賃貸契約に詳しい弁護士法人ALG&Associatesの弁護士、山岸純先生にさまざまな注意点を伺いました。

Q1「重要事項説明」で注意すべき点は?

――さっそくですが、「重要事項説明」について気をつけるべき点を教えてください

山岸先生「まずなによりも確認しなければならないのは、『定期賃貸借契約』か『普通賃貸借契約』かということです。『定期賃貸借契約』は『定められた期間のみ物件を貸します』という契約で、たとえば借りられる期間が2年間となっていた場合、2年後には立ち退かなければなりません。ここを確認しておかないと、2年後に突然『更新はできません。さあ、引っ越してください』ということになってしまうわけです」

――心の準備もなしに、いきなり新たな物件に引っ越す費用や敷金・礼金を用意しなければならなくなるということですね。

「そうですね。それから敷金・礼金・保証金の内容を確認してください。具体的には退去時に戻ってくるお金なのか、それとも戻って来ないお金なのかを確認するということですが、地域によって慣習が異なります。これらは家賃の他の諸費用に含まれて請求されますので、その詳細を把握しておきましょう」

――たしかに退去時の資金として敷金が戻ってくることを当てにしていて、戻ってこなければとても困りますね。

「敷金に関係しますが、『原状回復の範囲や負担割合』についても確認しておく必要があります。これは退去時の『原状回復』をどこまでやるか、借りた側がどれだけ費用負担しなければならないかということです。最近の契約書ではカーペットや壁紙の修復費用について、借り手とオーナーの負担割合を決めたものもあります。また、まったく決めていない契約もあります」

――決まっていない場合はどうなるのでしょうか?

「基本的に『経年劣化』は物件のオーナーの負担ですから、『原状回復』の義務は借り手側にはありません。法律上の『原状回復』の『原状』とは、『借りたときの状態』ではなく、たとえば2年間借りたのなら『借りてから2年後の状態』だからです。2年間も住めばフローリングや壁紙はそれなりに汚れますが、通常の汚れならば『経年劣化』ですので、借り手側に原状回復の義務はありません。

ただオーナーからすれば借り手が退去するときに、できれば借り手の負担で修繕したいという気持ちがありますので、トラブルになることがあります。それを避けるためにも、契約時に『原状回復の範囲や負担割合』を確認しておいた方がいいでしょう。

ちなみに、この問題については地方自治体ごとに『原状回復のガイドライン』というものがあります。もし不当にさまざまな費用負担を押しつけられそうになったら、『ガイドラインに基づいてやりましょう』と言えば、だいたい先方は黙りますよ」

――この他に「重要事項説明」で大切なことはありますか?

「契約書に記載された『禁止事項』をしっかり確認することですね。『ペット禁止』やピアノなどの『楽器の禁止』、最近は少ないと思いますが『石油ストーブ禁止』という事例もあります。よくよく見たら、こんなことが禁止されていた……ということがありますから」

――たしかに、自分がやるつもりだったことが禁止されていたら困りますね。

Q2「重要事項説明」の場での「口約束」は有効?

――「重要事項説明」の場などで、契約書にないルールや確認事項といった「口約束」は有効なのでしょうか?

「『口約束』でも、きちんと約束したならば契約として有効です。ただ『口約束』の場合はお互いが『言った・言わない』ということになりますので、ポイントはどう『立証』するかです。その場で録音しても良いですし、契約書の端に書き加えるのも良いでしょう。

他にも、不動産会社から送られたメールに『本日は契約ありがとうございました。なお重要事項説明の際に言い忘れましたが、ペットの飼育は禁止です』と書かれていた場合、それに対して『はい、わかりました』と返信すれば、それは合意の内容になります」

――「録音」する場合、先方の承諾は必要でしょうか? 無断で録音した場合は「立証」できなくなるといったことは?

「それは大丈夫です。違法録音で問題になることは、まずないでしょう」

Q3「重要事項説明」以外に契約で大切なことは?

――「重要事項説明」以外に、契約時に確認しておくべきことはありますか?

「マンションやアパートなら、両隣と上下の人がどんな人かは確認しておきたいところですね。当事務所には毎日のように近隣とのトラブルに関する相談が来ますが、ある物件で『下の住人からのクレームがうるさくて退去した』という事例がありました。それを知らずにその部屋に入居した場合、下の階の方がナーバスでクレーマータイプの方だとしたら、また退去するはめになるかもしれません。

逆に、上の階の住人の足音が毎日うるさくて出ていった……という事例もありえます。ですから、前に住んでいた方が騒音問題などで出ていったのかどうか、ということは確認した方がいいでしょう。一般的な居住用賃貸物件で一番多いトラブルは『騒音』ですので」

――「大丈夫ですよ」と言われて、実際に住んでみたら違った場合はどうすれば良いでしょうか?

「不動産会社などに『大丈夫』と言われたならば、それをなんらかの形で記録しておけば良いでしょう。これも『立証できるかどうか』がポイントになります」

――その他に確認しておくべきことはありますか?

「これは不動産会社の方から説明しなければならないことなのですが、ごくまれに『前に住んでいた方が、その部屋で自殺していた』などということもありますので、そのような事故物件かどうかは聞いておいた方が良いでしょう。ちなみに知らされずに住んだ場合は、後で損害賠償を請求することが可能です。また、『部屋の設備』も現地で契約書と照らし合わせて確認した方がいいでしょう。故障していた場合は、すぐに不動産会社に言えば対応してもらえます」

「また、過去に『雨漏り』があったかどうかも確認しておくといいでしょう。雨漏りは賃貸物件では比較的多いクレームで、大雨などが過ぎさった後は当事務所が顧問をしている不動産管理会社に、全国から『雨漏りした!』という大量のクレームが来ます。

また最近は自然災害が増えていますから、『水害』『竜巻』『土砂崩れ』などによる被害の有無を聞くことも必要かもしれません。この場合は、その『物件』というよりその『地域』というくくりで聞くのがいいでしょう。実はこのような『過去の自然災害』は一部地域の例外はありますが、不動産契約における『重要事項説明』の事項に当たらないので、不動産会社からは積極的に教えてもらえません」

山岸先生によれば、「法律上、『賃貸契約』は借りる側に有利にできている」とのこと。とはいえ、契約時にはさまざまな点に注意して、不動産会社や物件オーナーのペースには乗せられないようにしたいものです。ぜひ今回の記事を賃貸契約のトラブル回避に役立ててくださいね。

《取材協力》

山岸 純 氏
弁護士法人ALG&Associates所属 執行役員・弁護士
https://www.avance-lg.com/

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