取引態様とは~不動産用語の基礎知識~

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取引態様とは~不動産用語の基礎知識~ (配信日時 2017.01.04/更新日時 2017.02.24)

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知っておきたい不動産用語の基礎知識~取引態様編~

賃貸情報サイトなどで気になる物件を見つけたとき、みなさんはその物件情報のどんな項目をチェックしますか? 家賃や敷金・礼金の額、間取り、築年数などは確認するかと思いますが、「取引態様」には目を向けていますか?


不動産取引に関する広告には、実は必ず、その物件の取引態様というものが明示されています。しかし、初めて住まい探しをする人だけでなく、これまでに賃貸物件を借りた経験がある人でも、この取引態様については「よく知らない」「意識したことがなかった」という人が多いのではないでしょうか。

今回は、この取引態様とは何を表しているものなのかを「公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会」さんにお話を伺いつつ、解説していきます。

■取引態様(たいよう)とは

一口に「賃貸物件を借りる」と言っても、実はその形態は一つではありません。いわゆる個人の大家さんが直接物件を貸す場合や、不動産会社に入居者募集を依頼する場合など、複数の形態があるのです。

取引態様とは、こうした不動産の取引において、不動産会社がどういった立場にあるかを示すもの。不動産会社の関わり方によって、「貸主」「代理」「仲介(媒介、以下仲介)」の3つの取引態様に分けられます。

そして、この取引態様の別は、宅地建物取引業法(以下、宅建業法)の第34条において、不動産取引に関する広告には必ず明示することが義務付けられています。取引態様の別により、宅建業法の適用や仲介手数料の有無などに違いがあるためです。詳しくは記事の後半で説明しましょう。

■「貸主」「代理」「仲介」について知ろう

では、3つの取引態様「貸主」「代理」「仲介」とは、それぞれどんな立場のことなのでしょうか。1つずつ見ていきましょう。

・貸主
物件の所有者が、自ら貸主となって、物件を直接賃貸するケース。不動産会社が貸主の所有物件を一括借上げし、さらにその物件を転貸借する「サブリース」の場合には、不動産会社が貸主となる。個人の大家さんが、直接入居者募集を行うケースは稀。

・代理
貸主の代わりとして、入居者の募集や契約手続き等を行い、物件を賃貸するケース。物件を管理している不動産会社(管理会社)が募集を行う場合などに多い。

・仲介(宅建業法においては「媒介」と表現)
貸主と借主の間に入り、入居者募集や契約手続きなど、賃貸借契約締結のための業務を行うケース。仲介業者は、物件を斡旋し、契約が締結することで得られる報酬(仲介手数料)が収入源となる。

こうして3つの立場について紹介しましたが、実際には賃貸物件の大多数は仲介です。個人の大家さんの場合、入居者を探すためのツールや宅建業に関する専門知識を持たないことも多いため、自ら募集を行うよりも、宅地建物取引業の免許を持った不動産会社を頼ることが多いということが一因として考えられるでしょう。

■なぜ「取引態様」のチェックが必要?

ここまで、取引態様の意味やそれぞれの立場について説明してきました。でも、そもそも借主にとって、賃貸物件の取引態様を確認するのにはどんな意味があるのでしょうか。

ここからは、取引態様の違いが、物件を借りる際にどう影響するのかを見ていきましょう。

・「貸主」の場合は宅建業法の対象とならない点に注意

宅建業法の第2条2項では、宅地建物取引業について、『宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。』と定義されています。

つまり、宅地建物取引業に該当するのは売買、交換、代理、媒介行為であり、自ら「貸主」となって物件を貸す行為は該当しないため、宅建業法の対象からも外れることになります。宅建業法が適用される仲介や代理であれば、契約締結前に重要事項説明を行う義務があるほか、契約を結んだ際にその内容を書面化する必要があるなど、業務に諸般の規制がかかります。しかし、宅建業法の対象外である「貸主」の場合には、当然これらを行う義務もなく、行政による監督の対象にもなりません。

重要事項説明とは、不動産会社が借主に対し、物件の契約条件や性能・品質などの重要な内容について、契約締結前に書面を用いて口頭で説明をすること。よって、こうした業務の義務がないということは、借主にとってみれば、不安な要素がないとは言い切れないのです。特に任意での説明も行われない場合、借主は契約についての不明点や曖昧な点は事前に貸主に確認するなどして、入居後のトラブルを回避することが必要です。

・「貸主」の場合には仲介手数料が発生しない

借主が貸主と直接契約して物件を借りることがあれば、そこには仲介業者が介在しないわけですから「仲介手数料」は発生しません。これは借主にとってのメリットと言えるでしょう。また代理の場合は、仲介手数料が発生する場合としない場合、どちらのケースも考えられます。そして仲介の場合は、貸主と借主の間で賃貸借契約の締結に向けた業務を行いますので、基本的に仲介手数料が発生します。

既に部屋を借りたことがある人は、この仲介手数料について「賃料の1ヵ月分」を支払ったというケースが多いかと思いますが、国土交通省告示では次のように定められています。

『宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分の一・〇八倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五四倍に相当する金額以内とする。』

難しい言葉が並んでいますが、これをわかりやすくすれば、「仲介手数料は、貸主と借主の双方から受け取ることができ、その合計額は賃料の1ヵ月分を上限とする。貸主と借主の一方から受け取る額は、1ヵ月分の賃料の2分の1を上限とするが、合意があった場合には最大で賃料の1ヵ月分でも良い」ということ。

つまり、ルール上は借主が全額負担することは義務付けられていませんが、現在の商習慣上、借主が負担することが一般的になっているのです。時折「仲介手数料無料」という物件がありますが、これはたとえば入居者を早く見つける手立てとして、大家さん側が仲介手数料を全額負担し、借主にとって好条件にするケースなどが考えられます。

・「代理」や「仲介」の場合、交渉時にメリットがある場合も

代理の場合、物件の管理会社など、大家さんに近い立場にあることが考えられます。大家さんのことをより熟知しているという意味では、借主が賃料などの条件について交渉したい場合に、大家さんに合った交渉法などを提案してくれることもあるでしょう。また仲介の場合、仲介業者は大家さんと直接のつながりがない分、強気で交渉がしやすいとも言えます。

しかし、代理の場合には借主より大家さん側のメリットを追求する担当者もいますし、仲介の場合には、大家さんとのつながりがない分聞き入れてもらえない……ということも考えられます。それぞれに良い点・悪い点があるということも含めて覚えておくと、いざというときに役立つかもしれません。

■まとめ

多くは仲介物件であり、貸主から直に部屋を借りるケースは少ないですが、どの立場かによってこうした違いがある以上、決して取引態様は借主に無関係なことではありません。

たとえ小さな記載でも、不動産広告に書かれている項目一つひとつに意味があります。賃貸の場合、取引態様の別は物件の決定を左右するほど重要なものではないかもしれませんが、こうした言葉の意味をきちんと理解しておくことで、より安心で賢い住まい選びにつながるのです。わからないところは不動産会社にしっかり質問するなどして、ぜひ能動的に住まい選びを進めましょう。

取材協力:公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)
消費者の安心・安全な不動産取引、会員業者の事業支援、不動産業界の健全な発展につながる事業を行うことを目的とした公益法人。全国約10万の不動産業者が会員で、各都道府県宅建協会と連携し、宅地建物取引業の安心・安全な取引の推進、土地・住宅政策の改善、教育研修事業、広報啓発事業等を行っている。
https://www.zentaku.or.jp/(全宅連)
http://www.hatomarksite.com/(ハトマークサイト)

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