家賃はどう決める?リフォームはした方がいい?初心者オーナー向け 初めての物件管理ガイド~基礎知識編~

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家賃はどう決める?リフォームはした方がいい?初心者オーナー向け 初めての物件管理ガイド~基礎知識編~ (配信日時 2017.02.09/更新日時 2017.02.09)

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家賃はどう決める?リフォームはした方がいい?初心者オーナー向け 初めての物件管理ガイド~基礎知識編~

「賃料設定はどうすればいい?」「リフォームは最初にすべき?」……はじめて家を貸すときに疑問や不安はつきないもの。前回に続き、考えるべきポイントについて創業1985年、管理戸数は34,000戸を超える物件管理のプロ・住友林業レジデンシャル株式会社 プロパティ事業本部岸田茜さんに話を伺った。

借り手がついてからリフォームを行う、では物件は決まらない!


――物件を貸すことになったときに気になるのは賃料です。住友林業レジデンシャルさんの場合、賃料はどのような流れで決めているのでしょうか?

岸田:オーナー様のご希望をうかがった上で、実際にお部屋を拝見させていただき、周辺エリアの市場調査も行った上で家賃を提案させていただきます。家賃の変動要因はやはり立地、築年数、室内設備ですね。

――特に古い物件の場合、リフォームをしようか迷っているオーナーは多いと思います。

岸田:キッチン、浴室などの水周りは経年劣化による交換の必要性も出てきます。例えば浴室全体を交換する場合約100万円前後かかりますので、かなり大きな出費になります。ですが、20~30年経っていれば間取りや設備のトレンドも変化しています。そこでせっかく100万円をかけて浴室が新しくなるならば、併せて和室を洋室に変えたり、2DKから1LDKに間取変更するリノベーション工事(※)で新築同然にする事もできます。費用はかかりますが、家賃水準を保つ事が出来ますし、工事費も家賃で回収が出来ればオーナー様にも十分にメリットを感じて頂けると思います。リフォームの内容はご予算、ご希望に応じてご提案しております。なお、リフォーム事例については、当社WEBサイトでもご紹介しておりますので、ぜひご覧ください。

※リフォームは原状回復の意味で用いられるが、リノベーションは性能の向上や付加価値を生み出す大規模改修を指す。

――リフォーム、リノベーションは予算もかかるため、借り手がついてから行いたいというオーナーも多いかと思います。

岸田:はい。ただ、物件の写真がリフォーム前のものですとそもそも「内見したい」とまで行かなかったり、内見をしてもどこまで綺麗になるのか不安に感じることから、やはり決まりにくいんです。

――確かに借り手にしてみれば、あとでリフォームしてくれると言われても、現状でわからなければ契約するのが不安ではありますよね。ただ、規模の大きなリフォームはなかなか迷うところではなります。

岸田:はい。そこで当社では「Re:スタート+(リスタートプラス)」とういプランを用意しており、現状のオーナー様の賃貸経営状況を市場の需要変化や、建築士による建物診断などあらゆる角度からチェックを行い、リノベーションも含めた経営改善提案と、提案をもとにした収支計画についても出させていただきます。税金や相続についても顧問税理士が対応させていただきます。

――改善提案だけでなく、その後の収支計画まであると、イメージが湧きやすいですね。あと、いざ家を貸したあとで気になるのが、エアコンなどの設備に不具合があった場合ですが……。

岸田:一般的に経年劣化による設備の修理・交換はオーナー様負担となり、避けられない出費の1つです。
そこで当社では「あんしんサポートパック2」というオプション商品をご用意しています。給湯器、エアコンといった高額商品を含む、主要住宅設備機器11項目を対象にメーカー保証終了後も無期限にて延長保証する商品です。こちらは定額負担で突発的な出費の不安が無くなるのが大きなメリットです。同様の商品を持つ管理会社でも規定は各社異なりますので、何がどこまで保証されるのか契約前に確認しておくことが大切です。

(マイナビ賃貸広告企画「初心者オーナー向け 初めての物件管理ガイド」:提供 住友林業レジデンシャル株式会社)

20代に人気の街

新宿区

新宿区は東京23区のほぼ中央に位置し、東京都庁や官公庁、オフィスや歌舞伎町などの歓楽街を有する日本最大級の繁華街。新宿駅は1日の乗降客数が世界最大のギネス記録を持っています。

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世田谷区

世田谷区は東京23区の西部に位置し、多摩川を挟んで神奈川県川崎市と接しています。区内には三軒茶屋駅などの住みたい街として人気の駅もあり23区内で最も人口の多い区となります。

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20代のひとり暮らしにおすすめ!

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大田区

大田区は東京23区の東南部に位置し、南は多摩川をはさんで神奈川県川崎市と接し、東は東京湾に面している臨海区です。

このエリアの家賃相場 

20代のひとり暮らしにおすすめ!

ワンルーム・1K 7.2万円

1DK・1LDK・2K 9.5万円

その他の間取り

2DK・2LDK・3K / 11.7万円

3DK・3LDK・4K / 14.9万円

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杉並区

東京23区の西部、武蔵野台地上にある杉並区。北から西武新宿線、JR中央線、地下鉄丸の内線、京王井の頭線・京王線が走り、その間を繋ぐようにバスの路線が張り巡らされています。

このエリアの家賃相場 

20代のひとり暮らしにおすすめ!

ワンルーム・1K 6.8万円

1DK・1LDK・2K 9.8万円

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2DK・2LDK・3K / 11.7万円

3DK・3LDK・4K / 14.1万円

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※このデータは2013年1月時点の「マイナビ賃貸」で掲載している上記の駅において、各間取り別に 賃貸物件(アパート・マンション・一戸建て)の平均賃料(管理費・駐車場代などを除く)を算出したものです。

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