弁護士が教える!「おとり広告」や不当な契約から身を守る心構えとは?
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弁護士が教える!「おとり広告」や不当な契約から身を守る心構えとは?

(配信日時 2017.04.07/更新日時 2019.01.30)
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一人暮らしの第一歩と言えば、インターネットを使った物件探し。ネットを使えば気軽に、さまざまな条件で物件を探すことができます。ところが、せっかく時間をかけて理想の物件を見つけても、実はそれが存在しない・条件が詐称された客寄せのための「おとり広告」だったとしたら、どうでしょうか? ましてや物件に釣られて不動産会社に足を運び、別の不本意な物件を契約させられてしまったら、たまりませんね。

そこで今回は「おとり広告」や借り手の不利益を黙って契約させようとする不動産会社から身を守るための心構えについて、賃貸契約に詳しい弁護士法人ALG&Associatesの弁護士、山岸純先生にお話を伺いました。


Q1インターネット上の「おとり広告」で注意すべき点は?

――さっそくですが、「おとり広告」について気をつけるべき点を教えてください

山岸先生「『おとり広告』ですか……。貸し手側、つまり不動産会社からの相談で、『すでに契約されてしまった物件を、インターネットの物件サイトに掲載したままにしておいていいのでしょうか?』という相談があります。これはインターネットの賃貸物件情報サイトには会社ごとに更新サイクルがありますので、次回の定期更新までは契約済みの物件がサイトに掲載されているのも、ある程度はやむをえないとも考えられます。

しかし、昨今、国土交通省などが「意図的に制約済みの不動産物件をインターネットに掲載したままにする行為」などを厳しく規制しようとする動きがあり、また、業界団体「首都圏不動産公正取引協議会(公取協)」も大手ポータル5社と協力して、今年の1月から、「おとり広告」を繰り返す悪質業者をポータルサイトから排除するなどの自主規制を始める試みをしています。

このような不動産業者に対する規制があるとはいえ、借り手側として気を付けることは、「おとり広告」に掲載されていた物件が実際は存在しないと判明した際に、不動産業者に勧められるまま、せっかく足を運んだのだからと、無理に他の物件を契約しないように強い心を持つことです。

なぜなら、「おとり広告」とは字のとおり、これをエサに客を呼び寄せて他の商品やサービスを提供する手法であることから、「気に入らない物件はきっぱりと断る」という態度を示すことで、そもそも「いらない商品やサービスを買わされる」という被害を避けることができるからです。

「もっとも、実は私たち弁護士に対して、借り手側からの『おとり広告』に関する相談はほとんどありません。これは『おとり広告』の物件が存在しなかったとしても、不動産会社で似たような物件を紹介され、借り手側が納得の上で契約すれば、結局のところ大きな問題に発展しないからだと思います。

この『おとり広告』について、法律としては『不当景品類及び不当表示防止法』(※)で規制されているのですが、これは前記のとおり、『本来必要ないものを売りつけられることを防ぐ』ためのものです。たとえば骨董品の収集家が存在しない美術品の『おとり広告』を見て販売店に行き、『せっかく来たのだから……』と、その広告がなければ買おうと思わなかったであろうものを買ってしまったと言う場合は、『おとり広告』の被害が生じたと言えます。一方、賃貸物件はなかなか2つ借りるということは少なく、自分にとって真に必要な物件を借りるわけですから、被害の実感は少なくなるでしょう」

((編集部注※不動産広告は『不当景品類及び不当表示防止法』に加え、さらに厳格にルールを定めた業界自主規制の「不動産の表示に関する公正競争規約」によって規制されています)

――被害の実感が少ないというところが、おとり広告の怖いところですよね

山岸先生「大切なのは現地に足を運び、物件を自分の目で確かめ、納得の上で契約することです。これが『おとり広告』に釣られて望まない物件を契約してしまうことや、説明と物件内容が違う『悪徳不動産会社』の対策になります」

Q2「悪徳不動産会社」に、だまされない秘訣とは?

――想像していたものや表示の条件と違う、また住んでみたら不具合が生じるなどの「不良物件」を押しつけられないためには、どうすればよいでしょうか?

山岸先生「繰り返しになりますが、現地で物件を見ることですね。特に『間取り』や『部屋の広さ』は実際に見てみないと、想像と違うことになりがちです。『部屋の広さ』は広告の数字が壁の中央から測定した『壁芯』なのか、壁の外から測定した数値なのかで大きく変わります。たとえばある物件の部屋の広さが『50平米』と書いてあっても、そのサイズ表記が『壁芯』(※)でペット可の物件など壁が非常に分厚い物件であれば、実際の広さはかなり狭いかもしれません」

※壁芯(へきしん):隣の壁や柱の厚さの真ん中から測ったもの。その場合面積には壁や柱が一部含まれることになります。

――不動産会社が築年数をごまかして伝える、という事例もあるようなのですが、このような場合の対策はどうすればよいでしょう?

「さすがに築50年の物件を新築と偽るのは難しいでしょうから、たとえば築30年の物件である、と言ってきたとしましょう。その場合、建物そのものは細かい年数の違いでそれほどの差は生じませんが、給排水設備はかなり異なる場合があります。通常は定期的に入れ替えられるものですが、きちんと現地で確認して判断した方がよい部分です」

「また『悪質な不動産会社』という点を考える場合、より『悪質』で注意すべきなのは、『設備』以上に『お金』に関することだと思います。具体的には、物件を退去するときに敷金などを返さないことや、逆に部屋の修理費を請求してくることなどですが、これは各自治体が定めている『現状回復の基準』に沿って処理しましょう、と毅然とした態度を示せば、たいていの不動産会社は黙ります」

Q3もしも「不良物件」に入居してしまったら?

――「不良物件」を契約してしまった場合は、どうすればよいでしょう?

山岸先生「いわゆる『不良物件』については、不動産会社の方から相談を受けることが多いです。『借り手から不良物件だと指摘され、家賃を下げろと言われたのですが、どうすればよいでしょうか?』というもので、その内容は『雨漏りがする』『ドアの立て付けが悪い・ドアノブがガタガタしている』『害虫が発生している』『クリーニングしたはずなのに部屋に汚れが残っている』『エアコンの効きが悪い』といったものです」

「しかし、実はこれらの内容は『不良物件』ではありませんし、家賃を下げるレベルには該当しません。なぜなら全て『改善できる内容』だからです。大家には賃貸物件をしっかりと管理する義務がありますから、『立て付けが悪いのは修理します』『害虫については消毒を行います』と対応してもらえば済む話になります。ですから借り手側として『不良物件』と思えるような苦情は、まずはなんでも大家や不動産会社に伝えるのがいいでしょう」

「ただし、根本的に『対応できないこと』、たとえば『隣の人の声がうるさいので、壁を厚くしろ』といった苦情に対しては、『こういう物件です』と大家・不動産会社とも言わざるを得ません。また『床がきしむ音』というのも相談が多く寄せられるのですが、これも基本的には床に乗れば音はするものであり、新築であっても築20〜30年経ったものでも『そういう物件です』となります。

もちろん危険なほどの音がするようであれば修理する必要はありますが、かなり微妙な問題と言えるでしょう。これらは借りる側が、入居前に確認しておかなければなりません。ですから、不良物件の対策としては『(自分にとって)根本的な不具合がないか、契約前に物件をチェックする』、『入居してしまったら、諦めずに不具合について相談してみる』という2つがポイントでしょう」

――「おとり広告」や不当な契約から身を守る心構えについて教えていただき、ありがとうございました。

山岸先生には、過去には典型的な『悪徳不動産会社』が存在したものの、最近はインターネットの登場で借りる側が物件情報を自由に比較検討できるようになり、そのような業者はかなり淘汰されたのではないか、という点も指摘いただきました。

不動産会社に行く前にしっかりと物件情報を収集することが、いわゆる「悪質な不動産会社」への対策になる、とのこと。またインターネットだけでは正確な情報は得られないので、やはり「現地」での物件確認は欠かせないことも強調されていました。

「おとり広告」に関しては業界の規制が進む中、今後も撲滅に向けて物件を掲載する不動産会社側、自社WEBサイトに情報として掲載する媒体側、その他関わる人たちの不断の取り組みが必要です。「物件探し」で不安を感じる場合や、「いま住んでいる物件は不良物件では……」と悩んでいる方は、ぜひ今回の記事をご活用ください。

《取材協力》
山岸 純
弁護士法人ALG&Associates所属 執行役員・弁護士
https://www.avance-lg.com/

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