賃貸経営オーナー様向けセミナーを、マイナビ賃貸とハプティック株式会社が共催しました!

マイナビ賃貸住まいと暮らしのコラム

賃貸経営オーナー様向けセミナーを、マイナビ賃貸とハプティック株式会社が共催しました! (配信日時 2017.06.29/更新日時 2017.06.29)

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不動産オーナー様の多くが、「どんな物件が入居者の心をつかむのか」日々研究していることでしょう。そこで、株式会社マイナビと賃貸リノベーションのハプティック株式会社が共催し、先日、東京新宿のマイナビルームで満室経営セミナーを開催。講師にはスーパー大家の菅井敏之先生、越水隆裕先生、日野たまき先生を迎えました。セミナーの内容と会場の雰囲気をお伝えします。

三者三様の賃貸経営術を伝授

将来のビジョンをもち、戦略的な不動産投資を
第1部は、メガバンクの支店長を経て賃貸経営を始めて13年、現在は6棟(約75室)のオーナーである菅井敏之先生のセミナー「初めての不動産投資」からスタートしました。大家業の他、田園調布でカフェも経営している菅井先生のもとには日々、不動産投資を考えている方や、失敗をした方からの相談が寄せられているそうです。「間違えた物件を購入する前に伝えたいこと」として、5年後・10年後・20年後にどれだけの家賃を得たいのか、不動産投資を始める目的を定めて戦略を練ることがいかに大切か、具体例を挙げて説明していただきました。

不動産投資をするということは、経営者になるということ。ライフプランを作成して長期経営計画を立てる必要性、購入する物件の将来性や事業性を見極める大切さ、購入~所有~売却を経て売却益を残した時、初めて「不動産投資に成功した」といえるという話に、多くの来場者がうなずいていました。


「部屋の彩」と「心の彩」で物件の価値を高める
続いては、越水隆裕先生のセミナー「部屋と心の彩り物語~よい住人さんと出会う場づくり~」。川崎市でお父さまの所有物件5棟66室を管理していることから「僕はボンボンです」の一言で会場の笑いを誘います。27歳で物件管理を任された当初は家賃の管理しかしていなかったそうですが、次第に空室が増え、入居率を向上させる工夫が必要になったとのこと。設備は極力既存を活かしてコストを抑えつつ、カラーリングの工夫で部屋が見違えるほど明るくなった事例などを、スライド写真でご紹介いただきました。

入居者だけでなく不動産会社の想像も超えるリフォームで部屋の価値を高め、家賃を落とさずに入居者を呼ぶためには、「部屋の彩」だけでなく人と人との「心の彩」を大切に、笑いと幸あるコミュニケーションをとることも重要とのこと。鍵にキーホルダーを付ける心遣いや寸法を記載した間取り図の用意など、すぐにまねできそうなアイデアも満載で、参考になった方も多かったのではないでしょうか。


不動産投資家が注目しない検索サイトもこまめにチェック
最後は都内の旅行会社に勤めるサラリーマン大家、日野たまき先生が登壇。「不動産投資で人生が熱くなる!」と題し、不動産投資を始めたきっかけから4棟10室(去年1室売却して現在は9室)を所有するまでの体験を語っていただきました。お得な物件の探し方や入居者募集で行った工夫などさまざまなエピソードを披露していただき、中にはオフレコで購入価格を明かしていただいた物件も。

また、インテリアを配置してモデルルーム化したり、事務所から居住用にリフォームをして販売したりと、好条件で買い手が付く秘訣も教えていただきました。投資物件を扱うサイトだけでなく、不動産投資家があまり注目しない居住用物件を紹介するサイトもチェックすることで、お宝物件を購入できた経験もあるそう。マイホームを売却したい事情がある売り主から安く購入し、手を加えてからマイホームを探している人へ売却することで利益を出す手法に感心するばかりでした。


来場者の質問に回答するトークセッション

第2部は、マイナビ賃貸編集長の三森一将氏、ハプティック株式会社のリノベーション事業部長 伊藤和澄氏による各社サービス紹介の後、5者によるトークセッションを開始。一般来場者から事前に寄せられた質問にパネリストの皆さんが回答しました。


最初のお題「これまでの失敗談」については「時間がいくらあっても足りない」とお三方。菅井先生は、満室のオーナーチェンジ物件を購入したものの、退去者が続出して原状回復費用がかさんでしまったエピソードを、越水先生からは、賃貸管理を始めてからしばらくの間、不動産会社にリフォームを丸投げしていたため無駄な費用が発生していた話を、日野先生からは、賃貸需要が少ない住戸を購入してしまった際の苦労を明かしていただきました。


「サラリーマンを辞め、不動産投資家として独立するには?」という質問に対しては、実際に独立した菅井先生の「何もいいことがない」の一言に、会場中から笑いが漏れました。


革製品製造販売も手掛ける越水先生やサラリーマン大家である日野先生も同意見で、サラリーマンであり続けることで投資ローンを借り入れしやすい実情や、別業種の仕事を通じて不動産投資のアイデアを得やすいメリットも挙がりました。


「賃料アップのためのリフォーム」に関しては、ハプティック株式会社の伊藤氏も回答。いかにお金を掛けず既存のものをうまく使うか、SNSの活用など入居者の年代に合わせた周知方法で、求められていることをくみ取った対応が大切というお話でした。


日野先生からは、マイナスポイントとなりがちな3点ユニットに小物をあしらうことでホテルライク化するアイデアについて、越水先生からは、デッドスペースを収納にすることで賃料アップにつながるといった意見が出ました。


東京オリンピック開催を見据えた今後の売り時・買い時については菅井先生から「出物がないとよく言われるが、実は地方で良い物件が見つかる可能性がある」との声が。東京都内を始めとする都市部では物件価格が高騰していますが、地方には安くて需要の高い物件があるとのこと。日野先生が地元徳島県の物件を所有している話を例に挙げ、遠隔地でも生まれ育った場所なら土地の事情に精通しているはずなので需要が高いエリアを見極めやすいという話や、地元という理由があれば融資も受けやすい事実、おしゃれな空間にリフォームすれば都市部以上に物件の差別化ができるとのお話に、新境地が開けた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

最後は菅井先生から、元銀行員としてアドバイスをいただきました。気になる投資物件を購入するほとんどの方が、金融機関で融資を受けることになります。希望通りの融資を受けるために、自身の“強み”を棚卸しすること。つまり、「親が大家である」「インテリアの仕事を通じて賃貸経営に興味を持った」「ファイナンシャルプランナーなので数字には強い」「出身小学校の近くなので土地の事情に詳しい」といったアピールポイントを事前に洗い出し、投資家としての人となりを判断してもらうことが、借り入れ審査の通過につながるとのこと。「やる気のある人が、賃貸経営で成功する!」という一言で締めくくられました。

セミナー終了後には名刺交換や歓談の時間も設けられ、来場者と先生方が談笑する姿があちこちで見られました。これから不動産投資を始める方、親の世代から受け継いだ物件を管理している方、サラリーマンとの兼業に悩んでいる方などさまざまな方に来場いただきましたが、限られた時間で盛りだくさんの内容となり、多くの学びを得たのではないでしょうか。

■講師プロフィール
菅井敏之氏
三井銀行(現・三井住友銀行)で支店長を歴任後、48歳で退職。その後、起業し、アパート経営に力を入れる。6棟(約75室)のオーナーとして、年間7000万円の不動産収入がある。
銀行員としてのお金を「貸す側」、不動産投資家としてのお金を「借りる側」、どちらの視点も持っていることで、大きな資産を築くことに成功。講演やセミナーでも一躍人気講師になった。初の著書『お金が貯まるのは、どっち!?』(アスコム刊)は40万部突破のベストセラーに。第2弾『家族のお金が増えるのは、どっち!?』、最新刊『京都かけだし信金マンの事件簿』も好評発売中。
公式サイト(http://toshiyukisugai.jp/

越水隆裕氏
神奈川県川崎市で5棟66室を運営。カラーリングリフォームやディスプレイなどによって物件の魅力を高め、さらに、入居者によるセルフカスタマイズも歓迎することで物件に対する入居者の愛着や住みやすさを引き出し、長期入居につなげている。また、自身が育ち、物件を複数所有する神奈川県川崎市地域に人を集めて活性化を促したり賃貸需要を伸ばしたりするために、地域の魅力を発信することにも力を入れている。
公式サイト(http://koshimizutakahiro.com/

日野たまき氏
旅行代理店勤務との兼業大家。本業や家庭とうまく両立させながら、指値や金融機関との交渉などを駆使した戦略的な不動産投資を進め、首都圏を中心に、区分、戸建て、一棟とさまざまな物件を保有。いずれの物件も高い満室率で運営している。
公式サイト(http://fasrip.ldblog.jp/

■共催企業ハプティック株式会社について
ナチュラルリノベーションの設計から施工、入居者付までワンストップで行います。
無垢のフローリングを活かしたデザインのリノベーションをパッケージ料金にて提供。
詳しくはハプティック株式会社の 公式サイト(http://www.haptic.co.jp/)もご覧ください。

20代に人気の街

新宿区

新宿区は東京23区のほぼ中央に位置し、東京都庁や官公庁、オフィスや歌舞伎町などの歓楽街を有する日本最大級の繁華街。新宿駅は1日の乗降客数が世界最大のギネス記録を持っています。

このエリアの家賃相場 

20代のひとり暮らしにおすすめ!

ワンルーム・1K 8.4万円

1DK・1LDK・2K 12.3万円

その他の間取り

2DK・2LDK・3K / 14.3万円

3DK・3LDK・4K / 16.0万円

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世田谷区

世田谷区は東京23区の西部に位置し、多摩川を挟んで神奈川県川崎市と接しています。区内には三軒茶屋駅などの住みたい街として人気の駅もあり23区内で最も人口の多い区となります。

このエリアの家賃相場 

20代のひとり暮らしにおすすめ!

ワンルーム・1K 7.4万円

1DK・1LDK・2K 10.2万円

その他の間取り

2DK・2LDK・3K / 13.1万円

3DK・3LDK・4K / 16.7万円

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大田区

大田区は東京23区の東南部に位置し、南は多摩川をはさんで神奈川県川崎市と接し、東は東京湾に面している臨海区です。

このエリアの家賃相場 

20代のひとり暮らしにおすすめ!

ワンルーム・1K 7.2万円

1DK・1LDK・2K 9.5万円

その他の間取り

2DK・2LDK・3K / 11.7万円

3DK・3LDK・4K / 14.9万円

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杉並区

東京23区の西部、武蔵野台地上にある杉並区。北から西武新宿線、JR中央線、地下鉄丸の内線、京王井の頭線・京王線が走り、その間を繋ぐようにバスの路線が張り巡らされています。

このエリアの家賃相場 

20代のひとり暮らしにおすすめ!

ワンルーム・1K 6.8万円

1DK・1LDK・2K 9.8万円

その他の間取り

2DK・2LDK・3K / 11.7万円

3DK・3LDK・4K / 14.1万円

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※このデータは2013年1月時点の「マイナビ賃貸」で掲載している上記の駅において、各間取り別に 賃貸物件(アパート・マンション・一戸建て)の平均賃料(管理費・駐車場代などを除く)を算出したものです。

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