賃貸物件のオフシーズンは「家賃交渉」のチャンス!

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賃貸物件のオフシーズンは「家賃交渉」のチャンス! (配信日時 2017.07.28/更新日時 2017.07.28)

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2月から3月の賃貸物件入居のピークが過ぎた4月以降は、「部屋探しのオフシーズン」ともいえる時期。この時期は「家賃交渉」が成功しやすく、より良い部屋に安く住めるチャンスです。


とはいえ、今まで「家賃交渉をしたことがない……」という人にはハードルが高いでしょう。そこで今回は賃貸物件における家賃交渉のコツを、「給料そのままで『月5万円』節約作戦!」などの著書があるファイナンシャル・プランナーのヨースケ城山さんのコメントを交えながら、ご紹介したいと思います。

「これから入居する物件を探す場合」の家賃交渉

1.とにかく「オフシーズン」を狙う
ヨースケ城山さんによれば、やはり家賃交渉に最も影響を与えるのは「交渉のタイミング」。特に「6月・7月・8月」が狙い目だと言います。これは12月から3月までの「賃貸物件への入居ピーク」が終わると、4月から5月にかけて物件を探す人が減る一方、9月以降は「企業の人事異動」や「結婚式」が増えてくるために、また物件を探す人が増えるからだそうです。

その結果、「6月・7月・8月」は一年で最も物件の動きが鈍くなる時期であり、アパートの大家さんや管理会社、不動産仲介会社といった物件オーナー側の「あせり」もピークになります。従ってこの時期を狙って動くのが、家賃交渉には最も有利に。この時期に空いている物件はピーク時に借りられなかった「余り物」ということにはなりますが、それでも家賃から見て掘り出し物が見つかる可能性は高いといえるでしょう。

2.「空き部屋になっている期間」を調べておく
続いて入居時の値下げ交渉を成功させる秘訣としては「その部屋がどれだけの期間、空き部屋になっているかを調べておきましょう」と、ヨースケ城山さんは言います。具体的な方法は4月から5月の間に不動産仲介会社と物件を見て回り、いくつか気に入ったものをチェックしておくというもの。その際に「家賃」や「その他費用の負担」も確認しておきます。

そして6月・7月・8月の時点で、チェックしていた物件がまだ空いているかどうかをインターネットで調べます。もし空いていれば、それらは少なくとも「2か月以上は空室のまま塩漬けになっている物件」ということになりますから、そこで再び物件を見に行き、「4月に見たときに家賃はこの金額で……と言われましたが、もう少しなんとかなりませんか?」という形で交渉すれば、やはり家賃を下げてもらえる可能性が出てくるということでした。

3.「鍵の交換費用」を免除してもらう
さらに家賃ではありませんが、入居時によく求められるのが「鍵交換の費用負担」。契約書などには、かなりの頻度で「借り主の負担」と記載されていますが、これもヨースケ城山さんによれば、法的にはどちらの負担かは決まっていないとのこと。ここにも入居時費用を安くするポイントがあるそうです。

実はこの件については、国土交通省がガイドラインを打ち出しています。最新版である「現状回復を巡るトラブルとガイドライン(平成23年8月改訂版)」の中には、「鍵の取り替えは入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる」と記載されています。この「賃貸人」とは、貸す側(物件のオーナー)を指しますから、ガイドラインでは「大家側に鍵を交換する義務がある」という指針を出していることになります。

ですから「鍵交換費用として1万円を負担すること」と契約書に書いてあった場合、大家または管理会社に「鍵の交換については国交省のガイドラインで賃貸人の負担とするように示されているので……お願いできませんか?」と伝えれば、その金額を入居時の費用から差し引いてもらえる可能性があります。ただし、これはあくまでも「ガイドライン」であり、法的な強制力はないので受け入れてもらえないこともある点にご注意ください。

「すでに入居している場合」の家賃交渉

1.「書面」での交渉も可能
次に、「すでに入居している場合」の家賃交渉についても伺ってみました。まず説明していただいたのは、入居中の家賃の減額は「借地借家法」で認められている正当な権利であるということ。実際、借地借家法32条第1項では「建物の借賃(賃料)は『土地、建物に対する租税その他の負担の増減』『土地、建物の価格の高低』『近隣の建物の賃料に比較して不相当となった』といった条件に該当した場合、当事者は賃料の増額または減額を請求できる」とされています。

さらに家賃交渉は書面ですることも可能であり、その書式は自由。インターネット上でさまざまなものが公開されている「家賃減額申請書」を使い、そこに「家賃減額を求める理由」を記載して管理会社や大家に出せばよいので、この方法を使えば口頭での交渉が苦手な人でも的確な家賃交渉ができるでしょう。

2.「周辺物件の家賃」や「環境の変化」が交渉材料
また「家賃交渉」には、具体的な「理由」が大切です。ヨースケ城山さんが一例としてあげるのは、「周辺の同条件の物件の家賃」に加えて、「近隣に高層マンションが建設され日当りが悪くなった」「騒音・悪臭の発生」といった周辺環境の変化。なかでも「周辺の同条件の物件の家賃」は大きな交渉材料になるそうなので、家賃交渉の前にしっかりと下調べしておきたいところです。

なお、この「入居している場合の家賃交渉」も、「6月・7月・8月」という「オフシーズン」を狙うことが有効とのこと。交渉が決裂し、この時期に空室になることはオーナー側としては避けたいと考えるからです。

「家賃交渉」のコツは「貸す側の視点」に立つこと

最後にヨースケ城山さんに「家賃交渉」全般におけるコツを伺ったところ、アドバイスいただいたのは「自分がオーナーだったら……?」と考えてみることでした。たとえば不動産オーナーがある物件から「毎月6万円から7万円」の家賃収入を見込んでいる場合、「空室」というのは毎月それだけの収入がなくなるということです。従って1か月でも空室を避けたいと考えるのが当然ですし、まして3か月も空いている物件は間違いなく交渉する余地があります。「足元を見る」と言うと悪い印象がありますが、そこが交渉のポイントということでした。

ただし補足として、次のような注意事項もありました。それはオーナー側は、家賃を値下げしたことを他の入居者に知られたり、家賃を下げたことで物件の資産価値が下がることを恐れるということです。これは一度下げた家賃をまた上げるのは、ほとんど不可能だからです。

そこで家賃を下げない代わりに、入居当初1〜2か月の家賃を無料にする「フリーレント」を付けたり、敷金・礼金を減らしたりする交渉の方が通りやすいですよ……ということでした。まさにこれも「オーナーの立場」で考えればわかること、と言えそうです。

他にも「管理費」がある場合には、その「管理費」が何に使われているのかを確認し、その使い道が妥当なものであれば仕方がないが、あまりにも高い場合は交渉の余地があるということです。また、友人のマンションやアパートへ遊びに行ったときには空き部屋の有無を確認し、「もう1年も入居者がいない部屋があるよ」などの情報を元に、家賃交渉ができそうな物件を見つける方法もあるということでした。

以上の話をまとめると、やはり賃貸物件の家賃交渉には「タイミング」と「事前の調査」が大切ということ。今回の記事が読者の「家賃交渉」の参考になれば幸いです。

《取材協力》
ヨースケ城山さん
ファイナンシャル・プランナー、住宅ローンアドバイザー、年金アドバイザー。
著書に『給料そのままで「月5万円」節約作戦!』(ごま書房新社)。

節約アドバイザー ヨースケ城山ブログ
http://ameblo.jp/yousukeshiroyama

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※このデータは2013年1月時点の「マイナビ賃貸」で掲載している上記の駅において、各間取り別に 賃貸物件(アパート・マンション・一戸建て)の平均賃料(管理費・駐車場代などを除く)を算出したものです。

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