狙うべきは「暮らしにこだわる人」!質のいい入居者を集める仕組みとは~「SORAMICHI」の取り組み
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狙うべきは「暮らしにこだわる人」!質のいい入居者を集める仕組みとは~「SORAMICHI」の取り組み

(配信日時 2017.09.04/更新日時 2019.01.24)
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さいたま新都心駅から徒歩14分。ワンルーム、1LDKで構成された8戸の集合住宅「SORAMICHI」は“中庭と空を眺める住まい”というコンセプトのもと、全戸の玄関がレンガ敷きの緑豊かな中庭を取り囲むように設計されており、敷地に一歩入れば住民だけの別世界が広がる。同物件は全戸にバルコニーがなく、敷地内は「全て」禁煙と、思い切った取り組みがなされている。それでも募集一カ月半で満室になった理由とは何か。オーナーのKさんと、ハウスメイトパートナーズの東京営業部課長の谷尚子さんに、さまざまな「仕掛け」について伺った。

 

物件名:SORAMICHI
所在地:埼玉県さいたま市(最寄り:さいたま新都心駅)
2017年築/ロフト付きワンルーム(24.02m2〜24.32m2)、1LDK(45.21m2〜46.81m2)
コラボレーター:ハウスメイトパートナーズ・SPEAC

 


SORAMICHI外観。レンガ敷きの中庭

 


仕切りのないワンルームにすることで、通常の1.5倍の天井高による開放感が引き立っている

 

単身、共稼ぎ二人暮らし世帯にはバルコニーより「自由に使える空間」を

――SORAMICHIを作られた経緯について教えてください。

Kさん:妻が両親から相続した土地があり、私自身不動産関連の仕事をしているので、集合住宅を建ててみようということになりました。谷さんからは管理会社としてエリアの状況や必要とされる設備などについてご意見をいただき、設計事務所SPEACさんに設計していただいた形です。

夜、物件周辺を訪ね、電気のつき具合から結構空き家が多いなとは思いました。しかし、でも、空いている物件には何かしらの理由があると感じ、“入居者満足”を意識した自分の中のこだわりを譲らずに折り合いをつけて物件を建てれば、勝てる勝算がありました。「いい物件があれば埋まる」と確信していましたので、マーケティングと差別化を徹底しました。

――谷さんからは、管理会社ならではの視点でアドバイスを受けたとのことですが、Kさんから見て意外だなと思った点はありますか?

Kさん:やはり「バルコニーはいらない」という点ですね。思い切ったアイディアだなと。

谷:SORAMICHIのワンルームは単身者、1LDKは共働きでお子さんがいない世帯を想定して作られています。そうなると洗濯や布団干しを昼にする機会が殆どないので、中途半端なバルコニーはいらないと思ったのです。他の物件でもバルコニーがただの室外機置き場かゴミ置き場になってしまって開かずの窓になったり、鳥の糞だらけになったりと、あのスペースが無駄になっているケースはとても多いんです。さらにバルコニーを作るのはお金がかかりますし、バルコニーの分部屋は狭くなってしまいます。
バルコニーの代わりに、室内物干しと洗濯物が乾かせる土間のエリアと、浴室乾燥機をつけています。

――SORAMICHIはタバコが室内だけでなく、敷地内すべてでNGなんですね。

Kさん:はい。心配の声もあったのですが、副流煙の問題もありますし、敷地内すべて禁煙にすることで初めて禁煙の意味が出るのだと思います。

谷:タバコにより変色した壁紙は張り替えればいいんですが、エアコンやインターフォンなどが黄色く変色してしまいますし、匂いは根強く残ります。特にこの物件は天井を高く取っているので、天井まで煙がのぼって匂いが染み込んでしまうと張り替える壁の㎡数がかなり多くなってしまいます。

SORAMICHIはバルコニーは有りませんが、中庭で喫煙する人がいれば吸殻の問題や煙や臭いの問題が出る可能性が有り、入る側も禁煙の物件を選んだ意味がなくなってしまいます。なので、やるなら徹底的にしようと決めていました。

わずか1~2年でも、どう暮らすかによって物件の状態は大きく変わります。住居の外観や内装、そしてルールなどのソフト面で「入居者を選抜する」という視点も、長期的な賃貸経営においては必要ですね。

――SORAMICHIを作るにあたり、苦労されたことはありますか?

Kさん:やはりこだわると高くなるということですね。ちょっとのこだわりが「×8戸」になってしまいますので。「こだわりたいところ」と、「同質でコストを下げられるところ」をひとつひとつ検討して決めていきました。

――物件が2月に完成し、3月中に全戸満室と、募集はとても順調だったようですね。

Kさん:設計されたSPEACさんが「物件の魅力」を入居希望者さん向けに資料としてまとめてくださったんです。何も知らずに訪れた見学者の方にも、設計会社ならではのこだわりが伝わるものでした。チラシは建築を学ぶ学生さんにも配布され、勉強の参考になっていたようです。他にはSORAMICHIは天井高がワンルームで3.46mと通常の賃貸住宅の約1.5倍あり開放感があるんです。ただ、間取り図ではそれが伝わりませんので写真の見せ方などは注力しました。

――今後、『SORAMICHI』をこうしていきたいという計画はありますか?

Kさん:中庭も含め植栽は、例えば長期的に階段に蔦がからまるように設計していたり、とこだわった箇所です。ですが、こまめなメンテナンスが必要なので住んでいる方のどなたかに植栽を管理するかわりに家賃を引く、みたいな形でできないかなとは考えています。もともと中庭は住民同士がコミュニケーションが取れるよう水道なども設置しているので、住民同士のコミュニティーも形成していければいいですね。

谷:綺麗に、かつ長く住んでくれる借り手さんに住んでもらうための仕組みをソフト、ハード面両方で事前に備えておくことがその後の安定経営につながっていきます。ハスウメイトパートナーズでは、今回の事例のように管理会社としての経験、実績を活かし、かつエリアの状況に沿ったご提案ができますので、どうぞお気軽にご相談ください。

関連サイト:SORAMICHI(https://www.sora-michi.jp/

 


株式会社ハウスメイトパートナーズ
谷 尚子さん
2000年にハウスメイトグループに転職。仲介営業、仲介店長、管理の現場担当者、管理支店の同社女性初の支店長を経て、現在は東京営業部にて仕入れ営業に従事、賃貸住宅の企画や収益改善を行なっている。金融機関、業界団体等での講演多数。公認不動産コンサルティングマスター、CFPR・1級ファイナンシャル・プランニング技能士、賃貸不動産経営管理士。

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※このデータは2013年1月時点の「マイナビ賃貸」で掲載している上記の駅において、各間取り別に 賃貸物件(アパート・マンション・一戸建て)の平均賃料(管理費・駐車場代などを除く)を算出したものです。

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