朝日リビング女子力・企画室がおすすめするリノベーションのポイントをご紹介!
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朝日リビング女子力・企画室がおすすめするリノベーションのポイントをご紹介!

(配信日時 2018.06.25/更新日時 2019.02.01)
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6月12.13日に東京ビッグサイトにて開催された「賃貸住宅フェア2018」。各企業やオーナー、専門家の講座が並ぶ中、女性ならではの暮らしや生活の視点で賃貸住宅のリノベーションを行なう株式会社朝日リビング・女子力企画室の鈴木祐美子氏による「住みたい、住み続けたいがココにある〜女子力企画室が実践しているリノベーションレシピ〜」セミナーが開催された。「住んでほしい入居者に選ばれるリノベーションの秘訣」について成功事例を踏まえながら、興味深い話が展開された。

住みたい、住み続けたいと思わせるリノベーションとは?

女子力企画室は「住みたい、住み続けたいがココにある」をコンセプトに、賃貸マンションやアパートの収益改善に特化したリフォーム・リノベーションを行なっている。「住みたい」というのは新しい入居者に選んでもらうということ、そして「住み続けたい」というのは既存入居者に長く住んでもらうということ。

「住みたい、住み続けたい」を実現するためのポイントは下記の2つ。
ポイント① オーナーの物件は誰をターゲットにしているのか
ポイント② ターゲットに決めた入居者に選んでもらえる物件にする

ポイント① オーナーの物件は誰をターゲットにしているか

「うちは学生さんをターゲットにしている」とか「ファミリー層に住んでもらいたい」というオーナーの意見はよく聞かれるが、「ターゲット」は「セグメンテーション」を行い、もっと詳細に設定することが重要だという。「セグメンテーション」とは、市場の中で共通ニーズを持ち、購買行動において似通った顧客層を分類すること。このセグメントされたグループに対してマーケット戦略をたてると効果的だと言うのだ。「年齢、性別、家族構成、年収、趣味や好み等、細かく設定してターゲットを限定することが大切なのです。」

「ターゲットを限定してしまっては、入居希望者が減るのではないか」と心配するオーナーもいるだろうが、ターゲットを限定せずに万人受けを狙うと他物件と差別化を図れず、逆に結果空室につながってしまうことが多いそう。

では具体的に「セグメンテーション」はどのように行えばいいのか。

「『市場調査』と『建物分析』を踏まえて行ないます。「市場調査」では、まずはインターネット、自治体、管理会社等で情報収集を行い、人口動態や都市計画、交通の便、学校や病院等の周辺施設、家賃相場や競合物件を把握。続いて、実際に自分自身でその街を歩いて、駅や街の雰囲気を感じ、どのような人が生活しているのか、スーパーや飲食店の物価はどれくらいか、駅から物件までの道のりはどのような感じか、物件周辺のマンションの様子はどうか等を調べます。」

「建物分析」は物件がどのような状態にあるのかを確認し、分析すること。外観、室内だけでなく、ゴミ置場や駐輪場等の共用部の状態までしっかり確認が必要だそう。

これらの情報を基にリアルなターゲットを設定。マスコットキャラクターをたてると分かりやすくなるという。

【ケーススタディ】
物件:都市農業が盛んで野菜の直売所が多く、多摩川も近くに流れる狛江市の賃貸マンション
マスコットキャラクター:ことみさん(30歳)
会社の事務員 年収350万
平日は帰宅が19時、土日休み。自然が好きで、ゆったりとしたスローライフを望んでいる。料理が好き。

ポイント②ターゲットに決めた入居者に住んでもらえる物件にする

リアルなターゲット像(マスコットキャラクター)を設定したら、後はそのターゲット像に好まれる施策を実行するだけ。

例えば最新トレンドに精通し、大手企業とも商品企画のコラボレーションを行なう女子大生サークル『L’Allure』と女子力企画室のリノベーション企画では、かわいいが大好きな女子大生が住みたがる部屋を目指し、「あこがれのパリジェンヌ フレンチテイスト仕立て」をコンセプトにデザイン。

特にこだわりのあるキッチンはオーダーメイドで天板には淡いベージュカラーの人工大理石を使用、家具調の扉にジュエリーのようなクリスタルの取っ手を装着した。

クローゼットの中にはオリジナルのアクセントクロスを張り、照明はシャンデリアを採用する等、ターゲットの心が動くかわいいポイントがふんだんに散りばめられた部屋ができあがった。

大がかりなリノベーションが難しい場合には、修繕工事も十分な空室対策になる。人の目がまずいくのは外観。塗装だけで印象をがらりと変えることができる。「外壁を塗り替るだけ」ではなく、そこでもターゲットを設定してコンセプトを考え実施する。

女子力企画室が塗装の塗り替えを実施した、福岡県福岡市の海岸近くの賃貸ハイツでは、海沿いのスローライフを好む人向けに「きれいな海と空と共に暮らす」をコンセプトに、マリンルックをイメージしたブルーと白のボーダーにペイント。舵輪のオブジェを物件名と共に階段踊り場の壁に取り付け。印象に残るようなシンボルを生み出した。

最後に鈴木氏は、古くなったものを単に新しく替えるだけでは、経年によってまた価値が下がってしまう。詳細なターゲットを設定し、そのターゲットに気に入ってもらえるテイストやカラーをとことんこだわって取り入れ、ターゲットの心を動かすことが空室対策には大変重要だ、と語った。

空室対策として単に古いものを新しく替えるだけでは、他物件との差別化が図りにくく、結果空室率が高くなってしまう。住んでほしい入居者に選んでもらい、長く住み続けてもらうためには、市場調査と建物分析を基にターゲット像を詳細に設定し、そのターゲットの心が動く物件に作り込んでいくことが大切、ということだった。

20代に人気の街

新宿区

新宿区は東京23区のほぼ中央に位置し、東京都庁や官公庁、オフィスや歌舞伎町などの歓楽街を有する日本最大級の繁華街。新宿駅は1日の乗降客数が世界最大のギネス記録を持っています。

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世田谷区

世田谷区は東京23区の西部に位置し、多摩川を挟んで神奈川県川崎市と接しています。区内には三軒茶屋駅などの住みたい街として人気の駅もあり23区内で最も人口の多い区となります。

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大田区

大田区は東京23区の東南部に位置し、南は多摩川をはさんで神奈川県川崎市と接し、東は東京湾に面している臨海区です。

このエリアの家賃相場 

20代のひとり暮らしにおすすめ!

ワンルーム・1K 7.2万円

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その他の間取り

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3DK・3LDK・4K / 14.9万円

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杉並区

東京23区の西部、武蔵野台地上にある杉並区。北から西武新宿線、JR中央線、地下鉄丸の内線、京王井の頭線・京王線が走り、その間を繋ぐようにバスの路線が張り巡らされています。

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※このデータは2013年1月時点の「マイナビ賃貸」で掲載している上記の駅において、各間取り別に 賃貸物件(アパート・マンション・一戸建て)の平均賃料(管理費・駐車場代などを除く)を算出したものです。

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