税理士が徹底解説! 相続税における小規模宅地の特例とは?
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税理士が徹底解説! 相続税における小規模宅地の特例とは?

(配信日時 2018.06.27/更新日時 2019.01.29)
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6月12日・13日に「賃貸住宅フェア2018」が東京ビックサイトにて開催された。同フェアでは、不動産会社や不動産オーナーに向けたセミナーも数多く行われ、今回はその中から「相続・税務に関するセミナー」の一つ、「大幅に制限された相続税における小規模宅地特例」より『税理士法人安心資産税会計』の高橋安志 税理士のお話をご紹介する。

 

 

相続税における小規模宅地等特例の概要

相続税法では、相続を開始し純遺産額が一定金額以上の場合、原則として相続税が課税されるよう定められている。しかし、一般の事業や貸付事業(アパートやマンション経営等)等の事業用宅地や居住用宅地等を相続した場合、相続税を支払うために宅地等を売却しなければならなくなることも想定され、相続人(納税者)の生活が困窮することも考えられるという。そのため、特例として相続税の申告期限までに納税者が特例適用を選択申告した場合には、一定面積まで一定割合を減額できるという制度が生まれた。これが、相続税における小規模宅地等の特例である。

例えば、小規模宅地等の特例を適用する前は相続税が100%課税されるのに対し、亡くなった人が自宅として使用していた土地(居住用宅地)に関しては、本来の評価額から8割減の金額で相続税を計算することになる。亡くなった人が八百屋等の商売を行っていた土地(事業用等宅地)の場合も80%の減額、賃貸アパートやマンションの土地(貸付事業用宅地)は50%の減額になるのだという。

なお、亡くなった人に配偶者も同居している親族もいない場合に3年以上持ち家に居住していない親族が相続しても特例を受けることが可能。俗称、「家なき子特例」と税理士業界では呼ばれているという。

 

小規模宅地等特例の改正概要

2018年4月1日に、この「家なき子特例」が改正された。内容は大幅に変更され、特例を受けられる条件が厳しくなったという。また、相続開始前3年以内の貸付事業用宅地等が特例の不適用となった。主な改正内容は以下のとおりだ。

———-
改正内容
①持ち家に居住していない者(俗称「家なき子」)に係る特定居住用宅地等の特例の対象者の範囲から、次に掲げる者を除外する。
イ 相続開始前3年以内に、その者の3親等内の親族またはその者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがある者
ロ 相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがある者
②貸付事業用宅地等の範囲から、相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された宅地等(相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている者が当該貸付事業の用に供しているものを除く)を除外する。
※上記の改正は、2018年4月1日以後に相続または遺贈により取得する財産に係る相続税について適用する。ただし、上記②の改正は、同日前から貸付事業の用に供されている宅地等については適用しない。
———-

改正により、居住用宅地等に関しては、相続開始前3年以内に自身が家を持っていなくても、3親等内の親族が所有する家に居住していたりする場合は家なき子から除外されることになる。また、以前は自身が所有していた家を売却し、現在は新所有者から借りている場合も家なき子特例の非該当になるとのこと。

 

 

ケーススタディ

セミナーでは、改正後に家なき子に該当し、相続税における小規模宅地等の特例を受けられるかどうかが、いくつかの事例を用いて説明された。以下に、その事例と回答を紹介する。

特定居住用宅地等

事例①
持ち家に居住している子ども(相続人)がその家屋を子ども(被相続人の孫)に譲渡等し、その家屋に居住を継続して3年経過後に被相続人に相続が開始した場合
→2018年3月31日までは家なき子に該当したが、2018年4月1日から該当しない。

事例②
子ども(相続人)が初めて新居を購入する場合に宅地等は自分の名義にし、家屋は子ども(被相続人の孫)名義にしていた場合
→3年以内に被相続人に相続が開始しても2018年3月31日までは家なき子に該当したが、2018年4月1日からは該当しない。

事例③
子ども(相続人)が同族法人等が所有する家屋に居住している場合で、3年以内に被相続人に相続が開始した場合
→2018年3月31日までは家なき子に該当しましたが、2018年4月1日以降は該当しない。なお、3年経過後に被相続人に相続が開始した場合でも、3年以内に居住していた事実があるので2018年4月1日からは家なき子に該当しない。

事例④
上記事例③において、子どもが従来の持ち家を同族法人等に譲渡等してその家屋に居住し続けている場合で、3年経過後に被相続人に相続が開始した場合
→2018年3月31日までは家なき子に該当するが、2018年4月1日以降は該当しない。

事例⑤
事業に失敗した兄(相続人)が自宅を弟(相続人)に購入してもらい、その資金で借金を返済し、引き続きその家屋に居住し続け、3年以内に被相続人に相続が開始した場合 ※賃料の有無は関係なし
→2018年3月31日までも、2018年4月1日からも家なき子に該当しない。また、3年経過後に被相続人に相続が開始した場合、3年以内に居住していた事実があるので2018年4月1日以降は家なき子に該当しない。

貸付事業用宅地等

事例①
被相続人は従来8室のアパート経営をしており、2018年3月31日までに都内のアパートを購入して貸付を開始。その3年以内に相続が開始した場合
→従来の貸付、新規の貸付も2018年3月31日以前に貸付をしているため、貸付事業用宅地等として認められる。

事例②
被相続人は従来9室のアパート経営をしており、2018年3月31日の後に都内のアパートを購入して貸付を開始。その3年以内に相続が開始した場合
→従来の貸付は貸付事業用宅地になるが、新規貸付は該当しない。相続開始時には10室以上(事業的規模と考えられる規模)であるが、相続開始3年超以前の時点で判定するため、判定時点では非事業的規模となってしまう。

事例③
被相続人は従来9室のアパート経営をしており、2018年3月31日の後に都内のアパートを購入して貸付を開始。その3年超後に相続が開始した場合
→相続開始3年超以前に新規の貸付をしているため、従来の貸付も新規の貸付も貸付事業用宅地等として認められる。

事例④
被相続人は従来10室のアパート経営をしており、2018年3月31日の後に都内のアパートを購入して貸付を開始。その3年以内に相続が開始した場合
→従来の貸付の段階で事業的規模に該当するため、新規貸付の3年以内に相続が開始しても共に貸付事業用宅地等として認められる。

事例⑤
被相続人は従来10室のアパート経営をしており、2018年3月31日の後に都内のアパートを購入して貸付を開始。従来貸付の3年以内に相続が開始した場合
→従来の貸付は貸付事業用宅地等になるが、相続開始3年超以前は事業的規模ではないため、新規貸付には該当しない。

 

最後に(相続税における小規模宅地の特例)

相続税における小規模宅地等の特例は大幅に制限されたが、まだまだ活用できる方法はあるという。改正内容を正しく把握し、事例を基に理解を深めることが大切なようだ。自分の場合が該当するのか悩んだ場合は、相続税の専門税理士に相談するのもいいのではないだろうか。

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