築古戸建のレンタルスペース化で収益をあげる秘策
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築古戸建のレンタルスペース化で収益をあげる秘策

(配信日時 2018.06.29/更新日時 2018.06.29)
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所有している賃貸物件が築年数の経過により空室率が高くなった場合、一般的にはリフォーム・リノベーションを実施したり、家賃を下げたりと賃貸住宅として様々な対策を検討するが、収益を改善するにはレンタルスペース化するという方法もある。6月12・13日に東京ビッグサイトで開催された「賃貸住宅フェア」にて、築35年の2階建て戸建をレンタルスペースに生まれ変わらせた和光建物株式会社の竹岡剛志氏、そしてシェアリングサービスを提供する株式会社Livmoの源侑輝氏による「築古戸建のレンタルスペース化で収益をあげる秘策」セミナーでは、その実例も交えて話された。

築35年の2階建てレンタルスペース「池尻セレクトハウス」

和光建物株式会社の竹岡氏が運営する「池尻セレクトハウス」は、築35年の老朽化した木造2階建ての戸建がリノベーションによって生まれ変わった4部屋のレンタルスペース。4部屋はそれぞれ異なるテイストの空間で、パーティーや企業のミーティング、テレビや雑誌の撮影、イベント等と幅広く利用でき、月間の利用は平均25日程度とほぼ毎日利用されており、1日で3回転する日もある、稼働率が大変高いレンタルスペースだという。

竹岡氏はレンタルスペースで収益をあげる秘策は、①各種サイトにはアイキャッチが高い写真を使用すること、②カスタマーサクセスを目指すこと、③空間を常に進化させること、④レンタルスペースサイト(会社)と上手に付き合うことだと語る。各ポイントについて以下のように解説した。

①各種サイトにはアイキャッチが高い写真を使用すること

数多くのレンタルスペースの中から候補に入れてもらうには、目を引く(使ってみたいと思わせる)写真を掲載することが重要。パーティー用途を増やしたいならパーティーシーンを掲載すると効果的で、利用者にイメージさせることがポイントだ。

②カスタマーサクセスを目指すこと

利用者が満足のいく結果を得られ、レンタルスペースの利用を通してよりよい体験をしてもらい、利用者も提供側も共にwin-winの関係になることを目指す。必須条件として、空間利用に関するイメージの不一致を事前に極力なくすように心がける。例えば、設備・備品について詳細に説明する、同様の利用時のレイアウトや利用例の写真を送付する等、貸す側と借りる側のイメージに差異がないようにする。

③空間を常に進化させること

Ⅰ:季節に合った空間に
池尻セレクトハウスでは、3〜4月には桜の装飾を施したという。花粉症でも快適な花見ができ、また開花状況に左右されずに利用できるということで「エア花見」が楽しめるとメディアに取り上げられ、利用率がアップした。ハロウィンやクリスマス等、季節やイベントに応じた演出によって「使ってみたい」と思わせることが大切。

Ⅱ:設備・備品・サービスの進化
利用状況や利用者のアンケート、意見を基に、次に必要とされる備品やサービスを検証し、必要に応じて変更する。例えば、ママ会や女子会の利用が多い場合は調理器具や食器を増やしたり、子どもの遊び道具を用意したり、インスタ映えするグッズを取り入れたり。企業のミーティング利用があるのであれば、快適なWi-Fi環境を整えたり、ホワイトボードを設置したりと、より利用が増えるように進化させる。

Ⅲ:必要に応じて空間をコンバージョン(用途変更)
実は池尻セレクトハウスは、レンタルスペース開始当初、2階の2部屋は和光建物株式会社のDIYに関するイベントスペースとしていた。しかし、1階のレンタルスペースの利用頻度が大変高く、2階を女子会やママ会を中心としたレンタルスペースに変更。その際には、内装をがらりと変更したという。

④レンタルスペースサイト(会社)と上手に付き合うこと

集客方法は主に3つ。「自社ホームページやSNSの活用」「レンタルスペースサイト等の他社の活用」「利用者のクチコミやSNSの投稿」によるものだ。中でもレンタルスペースサイトの掲載によってレンタルスペースの露出を高めることができる。時には特集や企業とのコラボレーションイベントに参加する等、上手に活用することがポイントだ。

株式会社Livmoの空室活用

一方、源氏が代表を務める株式会社Livmoは、シェアリングエコノミーに着目し、シェアリングに適した構造へのリフォームやそのコンサルティング、そして1日から貸す新しい賃貸業を行なっている。

源氏は以前、外苑前に位置する築36年の定期借家の賃貸戸建を事務所兼自宅として借り、1階を貸駐車場とコインロッカーのように利用できる貸倉庫、2・3階は会議室やイベントレンタルスペース等としてテラスまで時間制で貸し出すビジネスを行なった。

2階は源氏と社員の寝室としたが、日中等の使っていない時間帯は時間制レンタルスペースとして貸し出す程、とことんシェアリングを追求。時間制の貸し出しは、鍼灸の施術、声の録音等、予想を超える様々なニーズがあったという。

実際にシェアリングサービスを提供するにあたってのオペレーションでは①予約管理、②鍵の貸し借り、③紛失・破損・盗難の問題に気をつけなければならない。①予約管理に関しては、Googleカレンダーで自動同期することで解決。②鍵の貸し借りに関してはIOTでリモート操作することで対策。これにより入退出のログも取れるようにした。③紛失・破損・盗難に対しては、施設賠償責任保険という保険に加入すると安心で、例えば利用者が水漏れを起こした、階段で滑ってケガをした等を保証してくれるという。

株式会社Livmoは外苑前での挑戦を経て、現在は浅草でASAKUSA 1976プロジェクト、谷中で寿荘というプロジェクトを進めている。ASAKUSA 1976プロジェクトは、1階がホテル、2〜4階がシェアハウスとなっており、空いている時間をイベントスペースに転用して時間制で貸し出している。

民泊とシェアハウスで収支を安定化させ、空いている隙間でさらに収益をアップさせる仕組みだ。谷中の寿荘は3階建ての古い木造戸建で、1階を旅館業を取得して簡易宿所に。簡易宿所は平均60万円以上の月間売上を記録。住居という空間を今までとは違う視点から捉え直し、旅館業を取得した1日から暮らせる住居事業となっている。

築年数が経過したとしても、その物件はまだ価値が上がるかもしれない。その可能性を、新しい視点から模索していくことが、これからの収益性向上には重要なのかもしれない。

20代に人気の街

新宿区

新宿区は東京23区のほぼ中央に位置し、東京都庁や官公庁、オフィスや歌舞伎町などの歓楽街を有する日本最大級の繁華街。新宿駅は1日の乗降客数が世界最大のギネス記録を持っています。

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世田谷区は東京23区の西部に位置し、多摩川を挟んで神奈川県川崎市と接しています。区内には三軒茶屋駅などの住みたい街として人気の駅もあり23区内で最も人口の多い区となります。

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大田区は東京23区の東南部に位置し、南は多摩川をはさんで神奈川県川崎市と接し、東は東京湾に面している臨海区です。

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東京23区の西部、武蔵野台地上にある杉並区。北から西武新宿線、JR中央線、地下鉄丸の内線、京王井の頭線・京王線が走り、その間を繋ぐようにバスの路線が張り巡らされています。

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※このデータは2013年1月時点の「マイナビ賃貸」で掲載している上記の駅において、各間取り別に 賃貸物件(アパート・マンション・一戸建て)の平均賃料(管理費・駐車場代などを除く)を算出したものです。

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