大規模修繕をうまく進めるには?3つの進め方とその工程

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大規模修繕をうまく進めるには?3つの進め方とその工程 (配信日時 2018.07.10/更新日時 2018.07.10)

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2018年6月12日、東京ビッグサイトにて開催された「賃貸住宅フェア2018」。同フェアでは、全100講座のセミナーと350超のブースが出展しており、多くの不動産会社、不動産オーナーが足を運んだ。ここではその中から「リフォーム・リノベーションに関するセミナー」の一つ、「大規模修繕をうまく進めるには?」から、『MDS一級建築士事務所』の村上雄一氏のお話をご紹介する。

大規模修繕に関するオーナーの悩み

年数が経過したマンションに必要となってくる空き家対策として、『大規模修繕工事」が挙げられるが、老朽化したマンションを所有するオーナーの中には、大規模修繕工事を始めたいけれどもうまく進められないと悩んでいる人も多いという。理由としては、「誰に相談したらいいのか分からない」「大規模修繕はいつ行なうのがいいの?」「施工業者から見積もりを取ったけれども決められない」「施工業者の選び方が分からない」といった悩みが多いという。

1. 誰に相談したらいいのか?

大規模修繕には、①設計事務所に相談する「設計監理方式」、②施工会社に相談する「責任施工方式」、③監理会社に相談する「管理会社一任方式」という3つの進め方がある。

設計監理方式は、調査・設計、施工業者の選定補助、工事監理を設計事務所に委託し、施工会社は別に発注する方式。メリットとしては、施工業者選定に競争原理が働くために工事費が削減できること、統一仕様書による入札が可能となるために比較検討が行ないやすいこと、第三者の立場で工事の厳正なチェックができることが挙げられるという。デメリットとしては、工事費に加えて設計監理費が発生するということ。但しこれは、工事費の削減によって賄うことができる場合もあるとのこと。

責任施工方式は、調査・設計から施工・検査までを施工会社に一括して任せる方式で、工事等に配慮した検討を行なえる良さがある。一方で、施工会社自身が工事監理も行なうため、チェックが甘くなることもあるのがデメリットだという。

管理会社一任方式は、調査・設計から施工・検査までを管理会社に一括して任せる方式で、全て任せられるためにオーナー(発注者)としては手間がかからず楽だというメリットがある。その分、発注者が工事の範囲や内容、金額の妥当性を確認しにくいというデメリットがあり、また外注となることが多いためにチェック体制に問題があったり、工事費が割高になったりすることもあるという。

2. 大規模修繕の時期はいつか?

1回目は12〜15年、2回目は24〜30年、3回目は36〜45年、4回目は48〜60年後と言われている。それは築30年を越えると、10年間の内に給排水管の回収、サッシ等の改修、エレベーターの改修が必要になってくるためで、一般的に大規模修繕の内容は、長期修繕計画の作成・見直しによって決めていく。

3. どう進むのか?(設計監理方式の場合)

①調査・診断
まずは建物を調査して、最適な仕様工法と修繕範囲を設定する。その際重要なのが、建物の悪い状況を的確に把握することだという。建物の各部位の劣化状況を調査するには、目視・打診・触診という方法がある。

目視調査では、各種防水、内外壁塗装、シーリング、鉄部塗装、タイルやモルタル部分のひび割れ等の劣化状況を目で見て確認する。打診調査では、タイルの浮きやモルタルの浮き具合を診棒やテストハンマーを用いて調べる。触って確認する触診調査では、鉄部・内外壁塗装部やシーリング材の表面の劣化を指で触り、白い粉がついたらチョーキングという塗膜の劣化現象と判断される。

機械(物性)調査という、調査機械による部材の試験も行なわることがあり、塗装塗膜の引張り試験、コンクリート中性化試験、シーリング材のダンベル試験等が含まれる。給排水管に関しては、配管を壊さずに機器を使用して行なう非破壊検査で管内部の状況を確認する。

設計事務所はこれらの調査結果を劣化調査報告書にまとめ、全体の悪い状況を把握し、どのような材料を用いて修繕するかを検討する資料に仕上げる。

②修繕設計(基本設計+実施設計)
調査結果を基に、設計事務所が基本設計と実施設計の資料を作成。基本設計は劣化部位の改修範囲・仕様の検討、工事費の算出と予算の設定について、実施設計は設計図書(仕様書・設計図等)、設計数量書に関するもので、これを基にオーナーに対して修繕の説明が行なわれる。

③施工業者選定
施工業者の選定の流れは、見積参加業者の募集→見積参加業者一次選考→見積依頼→見積参加業者二次選考→ヒアリング(面談)の実施→内定(承認)となる。

村上氏によれば、施工業者を選ぶ際は、つぶれない会社か? 経験豊富で施工品質は高いか?等の指標によって調査・比較すべきとのこと。指標は、①会社の規模、②財務諸表(売上高、経常利益率、自己資本比率等)、③過去の実績、④経営事項審査評価(行政が施工業者を評価したもの)となる。

設計監理方式の場合、この調査・比較によって、設計事務所が施工業者を3社程度まで絞り込む。選んだ3社に見積依頼がかかり、工事項目毎の価格比較や各社の得意・不得意分野の解析が行なわれ、全体的に安い業者か重点を置きたい工事項目を得意とする業者にさらに絞り込まれる。

絞り込まれた施工業者の担当者に現場をどのように進めるか等の工事内容に関するヒアリングが行なわれ、現場担当者の考え方や人柄、経験等が加味され、最終的に大規模修繕を任せられる会社・現場担当者が選ばれる。

工事着手1か月前には、オーナー及び居住者向けに、工事期間や工事の流れ、注意点や安全対策等に関する工事説明会が開催され、2週間程前には施工業者から居住者に対して工事着手の案内がされる。

④工事監理
一級建築士による工事監理では、「居住者・来訪者の安全(安全監理)」、「予定工期の厳守の指導(工程監理)」、「追加・増減工事の確認(予算監理)」、「施工品質の確認(品質監理)」が行なわれる。この中で特に品質監理が重要になるという。着工前は設計仕様書に基づいた施工計画になっているかを計画書段階で確認・指導し、工事中には工程毎にチェックを実施。工事中は月に1回程度、オーナー・設計監理社・施工者の三者会議が開かれ、施工状況報告等が行なわれるという。

⑤工事完成後
長期修繕計画書の作成や見直しが行なわれる。見直しに関しては、大規模修繕が完了した時点で行なうことが有効で、また設計監理方式の場合は施工業者のアフター点検に設計事務所も立会い、指示・確認が行なわれるとのこと。

最後に

村上氏のコメントでは、大規模修繕は12年から15年というスパンで起こるものであり、どう進めればいいのか分からないと悩むオーナーが多いが、流れが分かると安心して進められるのでは、とのこと。また築年数の経過により大規模修繕が必要かもと悩まれている方は、一度設計事務所や施工業者、管理会社に相談してみてほしい、としめくくった。

※上記の流れは、基本的に『MDS一級建築士事務所』主導の「設計監理方式」で行った場合の例です。

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