「マンション経営より3倍以上儲かる福岡での宿泊事業の始め方」セミナーレポート

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「マンション経営より3倍以上儲かる福岡での宿泊事業の始め方」セミナーレポート (配信日時 2018.07.11/更新日時 2018.07.11)

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近年、日本を訪れる外国人観光客数が増え続ける一方、ホテルや旅館等の宿泊施設の不足が叫ばれてきた。現在、2020年の東京オリンピック・パラリンピック開催に向けて、大都市圏を中心にホテルの新規開業が相次ぎ、民泊も解禁されたが、それでもなおホテル不足が懸念されている。宿泊施設はビジネスチャンスがある事業と言えるかもしれない。

6月12日・13日に開催された「賃貸住宅フェア2018」のセミナーの中から、所有物件12棟・約200戸の賃貸経営に加え、福岡県博多駅近隣でホテル宿泊事業を展開する湘南再生大家の天野真吾氏が登壇した、宿泊事業の始め方についてレポートする。

福岡で宿泊事業を始める理由

天野氏は、福岡県博多駅周辺で全40室の「レジデンスホテル博多7」と、同じく全40室の「レジデンスホテル博多8」を運営している。天野氏が福岡で宿泊事業を始めた理由は、①インバウンド需要が旺盛、②旅行者を惹き付ける魅力がある、③インバウンド需要を満たせるにも関わらず宿泊施設が不足している、ということ。九州全体で見るとインバウンド需要は増加し続けており、2016年は前年比31%アップの372万人の外国人客が訪れている。2020年には日本全体で4000万人の訪日外国人数を目指しており、アジア圏からの距離が近い福岡はさらなる増加が見込まれるという。

天野氏はこう話す。「観光庁調べの日本全体の訪日外国人客の一人当たりの旅行支出費目別構成比を見ると、宿泊費用・買い物費用・飲食費用が大変多く、旅行のポイントは『宿泊・買い物・グルメ』だということがわかります。観光スポットがあるかどうかが最重要ではないのです。

『安くておいしい食の豊かさ』という魅力がある福岡は旅行者を惹き付けます。加えて、空港と街が隣接している、鉄道・船舶のアクセスが良好、街がクリーンといった魅力があります。

これだけの魅力がありながら、宿泊施設の不足が著しい。2017年時点で、福岡市の宿泊施設数はホテル・旅館・簡易宿所を合わせて2万7329。仮に1客室2名収容できるとして、5万4658名の収容数です。参考までに、福岡ヤフオク!ドームの収容人数が約5万2500名なので、ドームが満員になるようなイベントが開催されれば福岡市中の宿泊施設が埋まってしまうということです」

これらに加えて、旅館業法の改定が福岡ホテル宿泊事業スタートの後押しになったという。2016年12月福岡市は旅館業法を改定し、①10名未満の収容人数の場合フロントの設置義務不要、②最小床面積ルールの削除という大きな変更により、これまで宿泊施設にできなかった物件が新規参入可能になった。

宿泊事業の戦略

天野氏が宿泊事業に選んだ物件は、博多駅周辺の新築RCマンション。これをホテル仕様へのコンバージョンを実施。合わせて旅館業許可を取得、室内のリノベーションを施した。

1部屋約35平方メートルを確保して客室の定員数を4〜6人と多くし、国内外の家族・グループの利用を想定。福岡の立地特性上、韓国を中心にアジア圏の観光客が主力になると考え、彼らに好まれるようなカラーやテイストを選んで部屋ごとに異なる内装のリノベーションを実施したという。国内の宿泊需要は2名以上の出張利用も想定し、快適なWi-Fi環境とパソコンを使用できるサイズのデスクを標準設置している。

事業企画目線では、インバウンド旅行者と旅行パッケージを使わない日本人の旅行者に向けて、福岡・九州を満喫してもらう観光・ビジネス拠点となる宿泊特化型ホテルを目指した。

インバウンド旅行者が8割、日本人の旅行者が2割と考え、インバウンドの旅行者に関しては韓国・台湾・中国・香港・東南アジア圏(シンガポール、タイ、インドネシア、インド)・欧米豪の順に想定。宿泊客目線では、利便性の高い立地に家族でゆったり泊まれるリーズナブルなホテル、外国人旅行者に喜ばれる住みながら泊まれるホテルをコンセプトとしているという。

天野氏の戦略は、
①最初からロットを大きく
②スケールできる、規模拡大を実現できる仕組みを整備
③需要に供給が追いついていないエリアで宿泊事業を展開
④失敗を恐れない
⑤万が一失敗した時の逃げ道を用意しておく
ということ。

「新規でホテル宿泊事業を始めるのであれば、大手ホテルチェーン等と同じようなことをやっても意味がありません。大手ホテルチェーンが選ばないような立地を選び、失敗を恐れずに積極的にリスクを取っていきましょう」と天野氏は言う。

例えば、所有するレジデンスホテル博多7・8は、博多駅から徒歩15分〜20分かかる。ホテル事業としては有り得ないという、駅徒歩10分圏外の立地だ。レジデンスホテル博多7に関しては隣が倉庫、目の前は印刷会社。レジデンスホテル博多8は住宅街に位置し、隣は大企業のビルという立地条件だったが、それでも需要が高い博多駅周辺エリア。各部屋を広くして定員数を多くすることで高収益を狙える仕組みを整え、室内空間を作り込み、サービスの充実を図り、物件力を高めたという。結果、駅から歩いて15分以上かかるものの、スーツケースをひいて歩いてくる旅行者で連日満室状態が続いているとのことだ。

「ただ、リスクヘッジも必要です。万が一ホテル事業の撤退を余儀なくされた場合、賃貸住宅へコンバージョンするという手があります。原状回復工事、用途変更手続きが可能な状態でホテル運営を実施することでリスクヘッジすることができます。また、宿泊施設から住宅に戻すことは、建築や消防の基準を緩和する内容となるため、比較的容易に可能です」

福岡での宿泊事業の成果

天野氏の40室のホテルは、稼働率に関しては2018年2月97%、3月98%とほぼ満室。平均して95%以上を記録しています。2018年3月の売り上げは1千600万円超と、ホテルにせずに賃貸にした場合の家賃収入(満室と仮定)の5倍超になるという。

天野氏のホテルのデータを基に利益率を算出すると、転貸モデル(オーナーに資金を出してもらって建物を建て、土地と建物を借りる場合)で35%、所有モデルでは47%になる。

「小売り事業の利益率は3%程度と言われる中、大変高い利益率です。特に所有モデルは、自己資金や融資の問題があるので誰しもできる訳ではありませんが、恐ろしい高利益率をたたき出します。

ホテル宿泊事業は、長期安定事業です。ホテルと簡易宿所の平均営業年数は20〜29年と平均営業年数が長く(※)、安定的な運営が見込めると考えられています。この高利益が長期的に続く可能性があると言えるでしょう」
※厚生労働省「旅館業の実態と経営改善の方策」より

ただ、忘れてはいけないのは、ホテル事業は投資ではなく、快適な宿泊空間提供事業であるということとのこと。天野氏自身も、福岡ホテル宿泊事業を通して、福岡・九州においてエキサイティングな街づくりの一端を担いたいと願っており、地域経済への貢献が目的だと語った。

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※このデータは2013年1月時点の「マイナビ賃貸」で掲載している上記の駅において、各間取り別に 賃貸物件(アパート・マンション・一戸建て)の平均賃料(管理費・駐車場代などを除く)を算出したものです。

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