賃貸住宅フェア2018「投資用シェアハウス被害 その真相」セミナーリポート

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賃貸住宅フェア2018「投資用シェアハウス被害 その真相」セミナーリポート (配信日時 2018.07.12/更新日時 2018.07.11)

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「30年間家賃保証」をうたった新築シェアハウスのサブリース賃料不払い問題は、一般紙でも大きく報道され、社会問題となった。

そこで、この事件を追いかけてきた、全国賃貸住宅新聞社編集部の河内鈴記者が登壇。「投資用シェアハウス被害 その真相」と題してセミナーを開催し、投資用シェアハウス被害の概要を解説。

オーナーや金融機関、サブリース会社の言い分も交えながら、問題の全体像に迫った。


オーナー1000人・1000棟以上とみられる、被害規模を把握

「シェアハウスビジネス」とは、シェアハウスを販売後、オーナーから物件を借り上げ、保証した賃料を支払うシステム。

しかし、今回問題になった各社は経営が破綻し、オーナーに「予定していた賃料を支払えない」と一方的に通告。会社の電話が、つながらず音沙汰がなくなってしまう会社も多いという。

 


▲河内鈴記者

 

「取材で得た当事者の証言やビジネスの仕組みから、なぜここまで大きな問題になったのかを探ってお伝えしたい」と河内氏。

「過ちて改めざる、是を過ちという」という孔子の言葉を引用し、同じことを繰り返さず、過失を教訓にする重要性を訴えた。

まずは、投資用シェアハウス被害の規模について河内氏が説明した今回の「投資用シェアハウス被害」の中心となった会社は主に「スマートデイズ」「サクトインベストメントパートナーズ(以下「サクト」)」「ゴールデンゲイン」の3社で、被害にあったオーナーは1000人、1000棟以上になるという。

 

 

まずは設立から5年で787人のオーナーにシェアハウスを販売して急成長を遂げた「かぼちゃの馬車」のサービスでおなじみ「スマートデイズ」は、845棟・1万2000戸と最も規模が大きく、同社の経営破綻は誰もが知るところだ。

つぎに「サクト」はオーナー130人以上、棟数は推定だが、河内記者は100棟以上とにらんでいるそうだ。また、5月の中旬に倒産したばかりの「ゴールデンゲイン」も、被害オーナーは100人以上と言われている。

上記3社とは別に河内記者が独自取材を続けている「ガヤルド」も、シェアハウスではないものの、同様のスキームで賃貸マンションやテラスハウスを企画。関係者の内部情報によると40棟ほどあり、ほぼ完売したにも関わらず、着工されることのないまま音信不通になっているという。

 

投資用シェアハウス被害に遭ったオーナーの共通項は?

河内記者が取材を続ける中で、投資用シェアハウス被害に遭ったオーナーには3つの共通項があったという。

 

 

1つ目は、大多数のオーナーがスルガ銀行で借り入れをしていること。この借り入れについての内容は、金利は3.5~4.5%だが、同時に、別途金利10%程度のフリーローンを800~1000万円組まなければならない。

これはセットで利用することが融資の条件となっており、自動的に組まれているというものだった。明らかに金利は安くないが、「上場している地銀だから」と信用して借り入れを決めたオーナーがほとんどであったという。

2つ目は、主に東京23区内の土地を販売会社から購入していること。単身世帯の人口が増えている23区内であれば土地価格が下がりにくく、資産価値を保ちやすい。将来的な出口戦略も見込めて安心だと感じたようだ。

3つ目は、サブリース会社とは30年一括借り上げの契約を結んでいること。都心部で賃貸マンションを建てたとしても、表面利回りは3%切るのが当たり前の中、表面利回り8%程度と破格の事業収支が約束されていた。「年金代わりの安定収入を得られる」と考えた多くのオーナーが、老後の備えとしてシェアハウスを購入していたという。

なぜ、シェアハウス問題はここまで大きくなってしまったのか

シェアハウス問題は、マイナス金利下で貸付先を増やす必要に迫られた「銀行」と、将来への不安から年金の代わりに不動産で安定収入を得たい「オーナー」、通常のアパート・マンションよりも安価に建築できるシェアハウスでもうけたい「不動産会社」、3者の利害が合致したことから拡大した。河内記者は、3者それぞれの言い分を調査している。

 

 

まずはオーナーの言い分として、「不動産投資という認識ではなく、フリーローン・建築会社・サブリース会社がパッケージ化され、上場している銀行が太鼓判を押す利回り8%の金融商品を購入した感覚だった」や「将来の年金代わりになると思った」と話しているという。さらに「不動産投資をしたと思われたくない」というような発言もあったようだ。

中には地銀の審査部門で働いていた元プロのオーナーもいたが、「事業収支がうまくいきすぎている」と感じ「収益還元法で計算しているが大丈夫なのか」と融資担当者に確認したが、「間違いのない事業」であると「銀行のお墨付きをもらい安心した」とのこと。いずれも銀行を信じる気持ちが大きかったようだ。

一方、スルガ銀行は「前年比増収増益を維持しなければならないプレッシャーから、営業が審査部より優位になっていた」と語り、このことから、審査部が機能していなかったことを認めている。与信資料として「残高が水増しされた通帳のコピー」が使用されていたれたにも関わらず「原本を確認した」と行員は虚偽の報告をしていた。

この件について被害弁護団から追及された際も、スルガ銀行の審査担当者は「オーナーがこれでいいと出したものだから審査を通した」と話しており、銀行がほとんど審査をしていなかった現状が分かっている。

スマートデイズの言い分は、河内記者自身が菅澤聡前社長に取材。経営が傾いた理由を聞くと「利益の上がる販売のみに目を向け、管理や入居付けをおろそかにしていたことが大きい」と回答。

1万1000戸に対し30人しかスタッフがおらず、客付けは自社サイトのみ。販売至上主義でリーシングがおろそかになっていたため、入居率34%まで落ち込んでいたことが明らかになっている。

投資用シェアハウスビジネスで利益を得ていたのは、銀行と不動産会社と三為業者

結局のところ、投資用シェアハウスビジネスで利益を得ていたのは誰なのか。河内記者は今回の事件についてお金の流れをシミュレーションした資料を投影しながら説明。まず、オーナーには本来、サブリース家賃が30年間入り続けることになっていたが、実際には入金が途絶えてしまっている。

その一方、高い金利で契約を結んでいる銀行には、金利収益が入り続けている。そして、スマートデイズなどの不動産会社は、建築会社からのキックバックで利益を得ていた。建築の請負会社からコンサルティング費として、建築費用の半額が支払われていたという。

また、「三為業者(一般的に不動産の転売屋を指す)」が、地主から購入した土地を高値でオーナー売却する仕組みもポイント。購入額と売却額の差が、ほぼ純利益となる。オーナーにとっては土地も建物も、実勢価格よりずっと高い価格で購入させられていたことになる。

結果、銀行、不動産会社、三為業者が大きな利益を得た一方、オーナーは実際の価値よりもずっと高額な借金を背負ったため、売却もできない状態に陥っている。

残されたオーナーの選択肢と今後の課題とは?

残されたオーナーはどうすればいいのだろうか? 現在スマートデイズで被害にあった被害弁護団は230人以上にものぼり、現在も増えている。

被害弁護団はシェアハウスを差し出す代わりに債務を消してもらう「代物弁済」を求めており、多くのオーナーが可能性を信じているというが、「現実的には難しい話に感じる」と河内記者。

 

 

入居付けをして、当初設定していた賃料と実際に入る賃料の差額を給与で払いながら完済する方法も考えられるが、当初賃料の半額程度で貸している現状があるという。給与の大半を差額の支払いに費やし、手残り分で家族を養っていくのは容易なことではないと想像が付く。

その他「売却して差額を給与から支払い完済する」「自己破産する」といった方法もあるが、いずれの方法を選んでも、オーナーにとっては苦しい状況だ。オーナーの中には自殺者も出てしまっていると言い、河内記者は「どうにかして活路を見いだしてほしい」と語った。

 

 

最後に「何が問題だったのか、何を変えるべきなのか」を河内記者が提言。問題として挙げられるのがサブリースの法制度上の未整備さを挙げた。

今回のケースで言うと「年収1000万円であれば、1億円から2億円の物件が買える」などというオーナーの年収から換算するシミュレーションに基づき事業収支を考えるスマートデイズ。その事業計画をもとに「対象の不動産が将来的に生み出すと思われる収益」をベースとして価格を求める「収益還元法」で評価を行っていたスルガ銀行。

このような進め方が、まかり通ってしまったのは業法が整備されておらず、サブリースの家賃設定基準が各社のモラルに任されている現状や、銀行の審査体制にあるという。

「国には一刻も早く、賃貸管理業の法制度化に取り組んでほしい。業界全体で統一したルールのもと、入居率を表示する仕組みを作り、会社の決算状況もオープンにする動きを加速してほしいと切に願っています」と河内記者。

そして「オーナーの意識」も改革が必要。「たとえ上場している金融機関であっても、無条件に信じてはいけません。」と続けて語った。

 

 

不動産を購入するならば、不動産のマーケットや顧客といった中身をきちんと調べ、現実的な収支計画なのか見据えたうえで購入しなければ、今回のようなことが繰り返されるのではないかと思います」という言葉で、セミナーが終了した。

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