「新法施行でどうなる!? 民泊市場」セミナーレポート

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「新法施行でどうなる!? 民泊市場」セミナーレポート (配信日時 2018.07.12/更新日時 2018.07.12)

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6月15日に施行した、住宅宿泊事業法(以下民泊新法)。今後、違法な民泊施設はなくなるのだろうか? 施行日の2日前にイベント「賃貸住宅フェア」内で開催された座談会「新法施行でどうなる!? 民泊市場」には、楽天LIFULL STAYの太田宗克社長、百戦錬磨の上山康博社長、HomeAwayの木村奈津子日本支社長と、大手民泊企業の代表がそろって登壇。司会進行は全国賃貸住宅新聞社の平田美帆記者が務め、実際に民泊を経営している参加者も見守る中でディスカッションが行われた。

合法民泊の事業性は? 民泊新法の「180日制限」をどう考える?

最初の話題は、民泊新法の180日制限について。「民泊としての営業は年間180日まで」という日数制限が設けられた他、各自治体の実情に応じて連泊日数や用途地域の制限といった上乗せ条例の制定が可能なため、さらなる制限がかかるケースも多い。23区の大半で、上乗せ条例が設定されている。

1年の約半分という営業日数について、太田社長は「都心部では厳しいものの、都心から外れているエリアならまだまだ可能性あるのではないでしょうか」とコメント。日本には800万戸の空き家があり、固定資産税を払うばかりの状況も多い。例えば、名古屋のワンルームマンションは家賃5~6万円、宿泊なら1泊1万円程度が相場のため、月の半分しか稼働できなくても収益を出せる計算になる。「ビジネスチャンスは十分あるのではないか」という見解を示した。

木村支社長も「何も利益を生んでない空き家や別荘は、維持するだけで大変。そうした資産を運用して維持費用を賄う手段として、民泊は非常に向いています。180日という日数の制限があったとしても、有用ではないかと考えています」と語った。

上山社長は「365日営業したければ、民泊ではなくホテルや旅館を経営すべきというメッセージだと受けとめている」と話す。また、大阪市では、最低宿泊日数を先行して2泊3日に設定。全国で初めて特区民泊を導入したという大田区も、2泊3日以上に条件を緩和している。都心ではこうした特区の増加が、不動産の利回り向上につながるのではないかという意見だ。

訪日外国人観光客の6割がリピーター。都市部よりも地方都市を訪れる傾向!?

首都圏に比べ、地方都市は自治体の上乗せ条例が比較的少ないという。訪日外国人観光客(インバウンド)の地方ニーズはあるのだろうか?

木村支社長によると、訪日外国人の数は、地方都市で著しく伸びているとのこと。日本政府観光局(JNTO)のデータによると、2014~2016年の外国人宿泊者数の成長率は首都圏の38%、京阪神の59%に対し、地方部は81%、瀬戸内は86%だ。地方都市の増加率が高い理由は、訪日外国人観光客の6割がリピーターであることが挙げられるという。一度行ったところには行かず地方に足を向ける傾向や、地方に向かう飛行機が増便していることも要因として挙げられた。

また、日本の6大都市の中で福岡のインバウンド成長率が一番高いことも明らかになっている。リピーターが増えるほど裾野が広がり、香港や東アジアからの飛行機がたくさん飛ぶようになった。かつて日本人がこぞって週末ソウルに行ったような感覚で気軽に来日できることも、訪日外国人増加の理由だという。

古民家の活用や農泊、キャッスルステイまで! 民泊を通じて地方創生を実現

農林水産省は、インバウンド需要を取り込むべく「農山漁村滞在型旅行」、つまり農泊を推進している。農泊の可能性に創業時から着目してきたという上山社長は、さまざまな取り組みを行ってきた。例えば、茨城県桜川市と常陽銀行、凸版印刷、そして百戦錬磨が連携協定を締結。桜川市真壁地区には歴史的建造物が数多く存在し、古民家の多くが空き家になっている現状を鑑み、ワークショップや民泊の企画運営などを通して地域振興を目指している。

徳島県美馬市の「農家民宿 中島」では、月に3~4軒ほど外国人を受け入れている。一度来ると一週間程度滞在することが多いという。農業の体験や郷土料理の提供といった内容で奇をてらったことは何もしておらず「おばちゃんのキャラクターだけで成り立っています。お金はかかりません」と上山社長。沖縄県古宇利島の「宿 とぅるば家」も同様で「魚釣りの好きなおっさんがいること以外、特徴はありません」とのこと。それでも日本の文化や人柄に触れるため、多くの外国人観光客に利用されている。

その一方、長崎県平戸市では「日本初のキャッスルステイ」を実現。平戸城で宿泊体験ができるイベントを行い注目を集めたことも。約7,500人の希望者のうち、半数は外国人観光客だったという。この時に宿泊できたのは1組のみだが、イベントを機に平戸城への来場者が急増。その結果、平戸城を改修して宿泊施設を設置する計画が持ち上がっているという。

外国人観光客のニーズを捉え、空き家を活用しながら魅力あるコンテンツを提案

太田社長も、行政を巻き込んだ民泊事業に取り組んでいきたい考えだという。「1軒だけ民泊施設に変えたところで、よほどの変わり種でなければ人は集まりません。広い範囲で、地域ぐるみで進めることが大切だと考えています」とのこと。

また、外国人観光客の75%が、韓国や中国、台湾、香港といった近隣諸国から訪問しているという。日本は四季があり、空気も水もきれいであることに惹かれる外国人観光客は多い。自然に興味を持っているものの、現状ではその想いを満たす受け皿が少ない。「空き家をうまく使い、例えば集落でBBQができる仕組みを作るだけで、魅力的なコンテンツになるのではないか」と語った。

民泊の宿泊料金はどのように設定する? 各社のアドバイスは?

ビジネスホテルなどは、お祭り時期など繁忙期に宿泊料金を引き上げる傾向がある。民泊の場合、宿泊価格はどのように設定すればよいのだろうか?

太田社長は「イールドマネジメント(収益を最大化する販売戦略)は難しいため、運用はプロに任せるのが一番」と話す。楽天LIFULL STAYの場合、楽天トラベルの膨大な運用データを蓄積しているため、適正価格を提案できるとのこと。運用代行がベストだが、自力で対応する場合は需給のバランスを知るため、他の宿泊予約サイトをチェックすることを推奨していた。

「インバウンド需要は今後も拡大を続けます。オリンピック特需だけでなく、ビザの緩和や、アジア諸国のGDP成長率加速といった要因もあります。中国人観光客が増えたと言われていますが、来日している中国人は全人口のうちたったの0.3%に過ぎません。今後、数パーセントまで増えても不思議ではないと思います。まだまだ成長するでしょう」と予測した。

上山社長は“何日に、どの地域で、何人宿泊する”といった観光のビッグデータ「観光予報プラットフォーム」の開発に関わっている。簡単な情報は無料で閲覧できるため、宿泊料金の目安となりそうだ。また、民泊新法の施行は、宿泊施設を運営する人にとって“上げ潮”であるという。

「6万軒を超える違法な民泊がなくなり、需要は増えるでしょう。また、最も海外旅行に行く人が多いヨーロッパから、今後は観光客が増えるはず。『ラグビーワールドカップ2019』も控えているため、来年は非常に重要な、いい年になる可能性が高いのではないでしょうか。さまざまな地域で開催し、試合ごとの間隔も長いため、長期滞在してもらう絶好の機会になるでしょう」と語った。

木村支社長は、楽天LIFULL STAY と同様、グループのExpediaで蓄積したデータを駆使して需給バランスをチェック。同社では別荘を貸し切るタイプの民泊を多数取り扱っているため、ファミリーやグループで長期滞在することを前提とした価格設定になっている。市場の動向は毎年変わるため、将来も視野に入れながら、適正な宿泊価格を提案するという。

「欧米とアジアでは宿泊施設に対するニーズが異なります。欧米の方々は、文化や自然に対する興味がとても高い傾向にあります」と分析した。

「Airbnb」が違法民泊の全削除を実行。今後民泊のトップシェアはどうなる?

最後は、民泊仲介世界最大手「Airbnb」の話題。先日、違法営業の恐れがある施設をサイトから見えないように削除し、登録物件数が激減したことが話題となっている。今後、国内のトップシェアはどこになるのだろうか?

「楽天LIFULL STAY」はオープンプラットフォームのため、各国パートナーと連携している。太田社長は「民泊が日本に根付き、マーケティングが広がること、オーナー様の販売企画を増やしていくことが第一」と断言。販売機会の効率を上げ、「どこ」というよりも、日本の民泊全体を盛り上げたいと語った。

上山社長は、都心で民泊を営業しても採算が合わない実情を語りつつ「ルールは変化する。実際に使ってみて『こうやるともっといいよ』という声の蓄積でルールが変わるので、チャレンジすることが重要」と話す。都心の民泊は、不動産オーナーとタッグを組んで運営代行・借り上げ・購入とさまざまな方法で増やしていくそう。農泊も継続し、2本柱でシェア拡大を目指す姿勢を示した。

木村支社長は、民泊市場の拡大がテーマだと話す。「民泊新法によって民泊が合法化される最大のメリットは、安全・安心を担保するような日本企業がたくさん参画するようになること。HomeAwayも仲介業者として、市場を盛り上げていきたいと思います。各社がパートナーシップを結び、シェアを広げていくことに注力したい」と締めくくった。

最後に、「これまでグレーゾーンで運営されてきた経緯からマイナスイメージを抱く人が多い民泊ですが、民泊新法の施行をきっかけとして、みんなで民泊市場を盛り上げていけたら」という司会者の呼びかけで、ディスカッションは幕を閉じた。

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※このデータは2013年1月時点の「マイナビ賃貸」で掲載している上記の駅において、各間取り別に 賃貸物件(アパート・マンション・一戸建て)の平均賃料(管理費・駐車場代などを除く)を算出したものです。

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