「道産子ギガ大家が語る北海道不動産投資のおいしいところ」セミナーレポート

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「道産子ギガ大家が語る北海道不動産投資のおいしいところ」セミナーレポート (配信日時 2018.07.14/更新日時 2018.07.13)

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人口約540万人が暮らす、北海道。借家率は約4割、つまり200万人以上の人々が賃貸住宅で暮らしていることになる。首都圏と比べれば小規模な市場だが、不動産投資やアパート経営で“おいしい”思いをしている方もいるようだ。

そのひとりである、パーフェクトパートナーの末岡由紀社長が、「道産子ギガ大家が語る北海道不動産投資のおいしいところ」と題してセミナーに登壇。“おいしい”思いをするためのポイントを聴講した。

「ギガ大家」でもある末永社長の経歴は?

まずは、末岡社長の自己紹介からスタート。大卒後、収益不動産業界で8年ほどサラリーマンとして働き、賃貸仲介やアパート・マンションの建築営業、アセットマネジメントなどの経験を経て、10年ほど前に独立・開業。会社を経営しながら、累積1,200戸以上の物件を保有。「ギガ大家」としての顔も持っている。

末岡社長が「不動産投資やアパート経営でおいしい思いをしている人は?」と会場に問いかけたところ、手はほとんど挙がらなかった。“おいしい”思いをするためには工夫が必要。末岡社長はどのような工夫をしているのか、具体的な物件の紹介を通してその工夫が明かされた。

インカムゲインとキャピタルゲイン、どちらも狙える物件を多数購入

末岡社長が初めて購入したのは、恵庭市の物件。木造12世帯で8,000万円程度。賃貸需要としては“そこそこ”だったそう。利回りは9%程度で「ごく普通の」アパートだが、坪単価10万円程度のところを3万円程度で購入できたという。当時の末岡社長にはお買い得な物件に映ったとのこと。ちなみに、末岡社長が経営する会社「パーフェクトパートナー」は恵庭市に本社を構えている。

東札幌の物件は、任意売却で1億2,000~3,000万円で購入したという。利回りは25%程度。50世帯程度のうち半数が空室でしたが満室で稼働させ、4~5年後に2億5,000万円程度で売却。インカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(資産の売買差益)、どちらも得ることが出来たそうだ。末岡社長曰く「今となっては絶対に出てこないような物件」とのこと。

滝川市の教職員住宅は、同市のホームページにひっそりと掲載されているところを見つけて購入。校長先生や職員の家など24世帯を、何と4万8,000円で購入したとのこと。自治体は持て余していた物件だが、3ヶ月後には4,000万円以上で売却。需要を見極めて大きなキャピタルゲインを得た一例だ。

この他にも、購入時の何倍もの価格で売却できた物件や、現在も所有している物件を何例も紹介。北海道には非常に安価で可能性を秘めた物件が多数存在することを印象づけた。

北海道不動産投資の魅力は、大きな「イールドギャップ」が狙えること

具体的に、北海道の不動産は首都圏の不動産と比べてどんな違いがあるのか? 末岡社長によると、地方物件の魅力は、大きな「イールドギャップ」が狙えること。イールドギャップとは、「投資利回り」とアパート・マンションの「融資金利」の差を指し、この金利差が大きいほど、オーナーにたくさんお金が残る物件といえるのだ。

新築一棟RC物件を例に挙げると、都心部では概ね4%前後の利回りなのに対し、札幌や名古屋、大阪、福岡といった地方都市では6~7%程度とのこと。仮に調達金利が2%と考えると、「イールドギャップ」は都心部が2%、札幌は4~5%ということになる。イールドギャップがある地方都市では、インカムゲインを得やすいということだ。

不動産投資で利益を生み出す8大要素とは?

それでは、不動産投資で利益を生むにはどんなことに注意したらよいのか? 末岡社長が挙げたのは、8つのポイント。まずは、「投資総額に対する融資額」。融資額が大きければ拡大投資の可能性があるため、大きなテーマだ。

「融資年数」は長くて35年程度だが、長ければ長いほど、月々のキャッシュフローが増える。銀行との信頼関係が構築される結果、再投資もしやすくなるとのこと。「融資金利」はもちろん、低いほどキャッシュフローが増えるため、表面利回りに惑わされず、実質利回りを確認することが大切だ。また、利回りが高い裏には「立地に難がある」「広告料が高い」といった裏のあるケースがほとんど。経費も念頭に置いた上で見極める必要がある。

「将来の期待値」もチェックしたいポイント。駅近・都心といった条件に加え、開発予定のエリアはキャピタルゲインを狙える。「広告料の大小」も非常に重要。関東では0~1ヶ月程度が基本だが、北海道はエリアにより2~5ヶ月程度のケースも珍しくない。

競争が激化している、かつ銀行融資が得やすいエリアで、こうした傾向があるという。北海道の中でも札幌の中心地は激戦区のため、小樽や旭川、釧路といった広告料が比較的抑えやすいエリアがお薦めだという。「賃貸管理能力、リーシング能力」は管理会社によるところが大きいため、管理会社とのリレーションシップが重要とのこと。

「売却能力」は、インカムゲインとキャピタルゲインをどちらも意識することが大切。売却して納税した後に残ったお金が、本当の利益となる。

具体的に、どんな地域の物件を購入すれば良いの?

実際に北海道で投資物件を購入するとしたら、広大な敷地の中で、どこの物件を購入すればよいのか? 北海道全体の人口が減少しているなかで、末永社長がお薦めするのは「コンパクトシティ化が進む中心地域」。

具体的には、日本ハムグループが2023年に開業予定の「ボールパーク」を建設する北広島市。周辺にはホテルや温浴施設、レストラン、公園の他、野外球場や住宅、子育て支援施設の建設も決まっている一大プロジェクトだ。2020年に着工し、とある新聞によると約2万人の雇用が生まれる想定とのこと。その分、賃貸需要も増えることが予想できる。

また、新千歳空港が国際線ターミナルを2倍に拡張。2019年8月から順次共用予定だ。富裕層をターゲットにした高級ホテルも建設されることが決まっていて、千歳・恵庭エリアは人口増が続いているという。

その他、新さっぽろでは「医療ツーリズム」の拠点として専門学校や分譲マンション、老健施設、大学の校舎などが集結する再開発計画が進行中。苗穂駅前の再開発や、苫小牧エリアで誘致中のカジノ構想も、もし実現すれば賃貸需要が生まれると予測できる。

ニセコ・倶知安エリアも、高級リゾートの建設で街並みが変わりつつあり、日本一地価が上昇したエリアで、建築業者や外国人向けのアパートが続々と建っている。釧路エリアも、まだ動きは少ないもののコンパクトシティ化に向けた動きがあり、小樽駅周辺も注目のエリアだという。

キャッシュフローだけでは判断できない!? 関東在住者が北海道の不動産を買う注意点

不動産を購入するには「現金で購入する」か「銀行融資を使う」ことになる。現金で購入する場合は利回りが高い、具体的には15~20%以上を狙う方が多く、2,000~3,000万円以内で“ポンと買える”物件がターゲット。

中心部よりも滝川市、美唄市、岩見沢市、白老町、室蘭市など人口5~10万人以下の地方都市には利回りの高い物件が多く、狙い目だという。ただし、入居付けや管理をきちんとしてくれる、優秀な地元管理会社を探せるかどうかがポイントとなるそうだ。

銀行融資を使う場合は金融機関の審査を受けることになる。会場では、関東在住者でも融資を使える可能性がある銀行をずらりと紹介。ただし、メガ大家・ギガ大家などの紹介がないとなかなか難しい現状があるとのこと。

一方で、北海道には44もの金融機関があり、収益不動産に対して積極的に融資をしてくれる地元密着型の銀行も多いとのこと。フルローンに近い金額で借り入れできる金融機関もあるため「本気で不動産投資をしてたくさんの物件を持ちたいなら、札幌に移住することをお薦めしたい!」という末岡社長の言葉が印象的だった。

除雪や排雪といった北海道ならではの問題もあり、実質利回りでしっかりと計算しながら検討する必要があるものの、多くの不動産投資家にとって、夢のある話ではないだろうか。

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※このデータは2013年1月時点の「マイナビ賃貸」で掲載している上記の駅において、各間取り別に 賃貸物件(アパート・マンション・一戸建て)の平均賃料(管理費・駐車場代などを除く)を算出したものです。

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