家賃半年分の工事費で入居者を即獲得する再生術!お金より手間をかけるリノベーションとは

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家賃半年分の工事費で入居者を即獲得する再生術!お金より手間をかけるリノベーションとは (配信日時 2018.07.30/更新日時 2018.07.30)

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6月12、13日、東京ビッグサイトにて「賃貸住宅フェア2018」が開催された。同フェアは、マンションや土地を所有するオーナーや不動産仲介・管理会社向けに、住宅設備・リフォーム・投資・資産運用関連会社など、多彩な出展社が新商品やサービスを プロモーションする賃貸住宅業界最大のイベントだ。

同フェアでは、全100講座のセミナーと350超のブースが出展しており、ここではその中から『家賃半年分の工事費で入居者を即獲得する再生術』と題したセミナーについて紹介しよう。同セミナーに登壇するのは、スーパー大家さんといわれるキャムの越水隆裕氏と、ジェクト/中原工房で工房長を務める小水内公彦氏だ。

越水隆裕氏

日本で一番大きな地方都市”川崎市”で戦う方法

神奈川県川崎市には、危険、汚いなど、マイナスなイメージを持つ人も多い。しかし統計を見ると、人口密度は全国3位、平均年齢の低さは全国1位、交通事故発生率の低さが全国1位、犯罪発生率の低さも全国1位と、少しイメージとは違う環境であることがわかる。この川崎市で賃貸経営を行う越水氏も、川崎には人がどんどん入っているので賃貸は楽だろうといわれることがあるという。しかし、実際には税金が高かったり、人口流入の何倍もの物件が建っているなど、けっして楽観できる状況ではない。そのため、何かしら工夫しなければ勝てないという。

そこで越水氏は、物件のリノベーションを自分で手がける部分(DIY)と職人さんに頼む部分に分けて行っている。ではどうやって、その切り分けを行えばいいのだろうか。

これは便利! DIYで役立つアイテム

小水氏は新築の現場管理、リフォームの現場管理、リフォーム営業などを経験しており、専門業者であるDIY工房の運営も行っているため、業者側とDIYを行う側の両方の立場から取り組んでいる事例について説明を行った。

まずDIYで役立つ便利なアイテムとして、簡単に柱を立てられる「ラブリコ」、小物掛けや装飾品として使用できる「有孔ボード」、棚板や箱型の家具などに使える「ランバーコア材」、「充電式インパクトドライバー」「電動丸ノコ」「パネルソー」などを紹介。これらのツールや材料はネット、ホームセンターを利用すれば誰でも手に入れることができる。

小水内公彦氏

ホームステージング+DIY+プロをバランス良く組み合わせて部屋の魅力をアップ

物件を魅力的に再生するには、ホームステージング、DIY、プロの業者をバランス良く組み合わせることがポイントだと小水氏はいう。

例えば、まず全体のイメージを決めて、内装業者に依頼。工事をしている間に棚などはDIYで作る。工事が終わったらDIYで作ったものを設置し、ホームステージングして完成といった具合だ。

では、このような費用はどのように捻出すればいいのか。小水氏によると、家賃10万円前後の2DKで、フルに内装工事をやると50~60万円程度かかるが、その中から工夫して10万円くらい余力を作れば、それで道具と材料を買ってDIYできるという。例えば、天井のクロスなどは大きく剥がれていなければ張り替えずに、その分の費用を浮かすことができる。ちなみに、DIYの作業で練習したり、試したりしたい場合は、自分の物件の復旧時、クロス屋さんなどが来る前の段階が練習するチャンスだ。

小水氏は、内装業者や大工さんなどプロの業者と、休憩時間などにできるだけ話をしてほしいという。プロはさまざまな物件を見て、いろいろな体験をしているので、気軽に話しかければたくさんのことを教えてくれるのだ。さらに入居者の声も聞くことで、入居者がより生活しやすくなるためのDIY型改修に挑戦してほしいと語った。

お金よりも手間をかけて、みんなが楽しめる賃貸物件に

神奈川県川崎市で5棟66室を運営する越水氏は、必ず週1回は物件に行き、入居者に「おはようございます」と声を掛けたり、年配の入居者にはドアホンを押して会うようにしている。コミュニケーションを大切にしているのだ。

また内見の前には、エアコンと照明を必ずつけておく。内見に訪れた部屋が暖かくて明るければ、それだけでおもてなし感が出るからだ。照明器具のない部屋は、夜の内見ではほぼ決まることがない。さらに照明をつけたら、必ず不動産屋さんにそれを伝える、これがコミュニケーションであり、こういったことも含めてDIYだという。

賃貸経営は、誰かに任せっ放しにするのではなく、何かしら自分で手がけることが重要だと越水氏は主張する。DIYとは手間をかけることで、手間をかければお金がかからなくなり、時間をかけることでも、お金はかからなくなる。手間とは手と時間であり、手と頭(アイデア)を使い、アイデア勝負で賃貸経営をしてほしいと語る。例えば、外国人OKにする、ペットもOK、ペット多頭飼いもOK(そのほうが意外に大人しい)、大型犬もOK(体重は4歳児がいるのと同じ程度)というのもアイデアの一つ。テレビやネットにも、たくさんのリフォームに関する方法や道具の情報があふれており、それらのアイデアを盗んでもいいだろう。

越水氏の好きな言葉は「珍しきが花」。失敗する中で「人と同じことは絶対にやらない」と思ったそうだ。賃貸経営でも、まずやってみることで、失敗が成功を作ってくれる。施工業者や不動産屋さんとコミュニケーションを取り、お互いの魅力を知ることで新しい発見が生まれるはずだという。

「業者さんも大家さんも入居者さんも、みんなが楽しめてドキドキワクワクする賃貸物件を作りたい」これが越水氏のテーマだ。最後に賃貸経営について聞きたいことがあれば、気軽にフェイスブックにアクセスしてほしいと話して講演を終了した。

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※このデータは2013年1月時点の「マイナビ賃貸」で掲載している上記の駅において、各間取り別に 賃貸物件(アパート・マンション・一戸建て)の平均賃料(管理費・駐車場代などを除く)を算出したものです。

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