今さら聞けないフリーレント物件とは?メリット・デメリット徹底解説

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今さら聞けないフリーレント物件とは?メリット・デメリット徹底解説 (配信日時 2018.10.10/更新日時 2018.12.12)

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部屋探しをしていると、「フリーレント」という言葉を見聞きすることがあると思いますが、詳しく説明できないという人もいらっしゃるのではないでしょうか。

このページでは、フリーレントとはどんな物件か、メリットやデメリットのほか、注意点についてもご紹介します。

フリーレント物件とは

フリーレント物件とは、1か月無料など、「賃料無料期間のある物件」のことです。一般的な賃貸借契約締結であれば入居日から賃料がかかりますが、フリーレント物件の場合は一定期間賃料が発生しません。期間としては、1〜2か月程度設定されるケースが多いようで、なかには3か月賃料無料という物件もあるようです。

新しく部屋を借りる際の初期費用をすこしでも抑えたい、できるだけ節約したいという人には、一定期間賃料が無料となるフリーレント物件は魅力的といえるでしょう。

フリーレント物件が成り立つ理由

フリーレント物件は、借主にとってお得なことばかりなのでしょうか。ワケありの物件なのでは、と疑いたくなってしまうかもしれませんが、フリーレント物件には貸主にもメリットがあるのです。

貸主がフリーレントにする目的は多くの場合、「空室を埋めること」にあるといえます。

貸主にとって一番困ることは、募集をかけても入居希望者が集まらない状況です。空室が続くと当然家賃収入は途絶え、マンションのような集合住宅では空き部屋が多いとイメージもあまりよくありませんよね。

空室を埋めたいのであれば、単純に月額賃料を下げればよいのでは? と思われるかもしれませんが、貸主の立場からすると賃料減額にはリスクがあります。賃料を下げて募集していることが該当物件の他の入居者に知れてしまうと、「こちらの方が長年住んでいるのに高いのはおかしい。公平になるよう減額してほしい」と不満が出るなど、トラブルの原因になる可能性もあるのです。

また、1~2か月賃料を無料にしても初期費用だけのマイナスですが、賃料を値下げした場合、入居期間×減額分の損失が発生してしまいます。むやみに賃料を安くするよりメリットが大きいと考える貸主であれば、フリーレント期間を設けることも集客のひとつの方法なのです。

ただしなかには、別の理由があってフリーレント期間を設けているケースもありますので、立地や空室期間などに問題がない場合、不動産会社に理由を確認してみてもいいかもしれません。

フリーレント物件のメリット・デメリット

メリット

初期費用が節約できる
なんといってもメリットは初期費用を節約できる点です。転居には敷金・礼金や不動産会社への仲介手数料などのほか、引っ越し費用や家具家電の購入費用も必要となることが多いです。その他、前家賃や鍵交換代、保証会社の加入などが加わる場合もあります。

たとえば、1か月の賃料が8万円の物件で敷金・礼金が家賃の1か月分、仲介手数料が家賃の1か月分とした場合合計24万円となります。
入居月の賃料がかからなければ、初月にかかる費用負担が軽減されます。

二重賃料が発生しない

引っ越しの際ネックとなることのひとつが二重賃料。さまざまな兼ね合いにより旧居退去日と新居入居日がかみ合わず、新旧両方の賃料を支払わなくてはならないケースがあります。

もったいないと思いつつも、二重賃料はやむを得ないとあきらめた経験のある人もいるのではないでしょうか。
その点フリーレント物件は入居月の賃料がかからないので重複して支払う必要がなく、「住んでいないのに支払う」という、損をしないのがメリットといえるでしょう。

入居がスムーズになるかもしれない

先ほどお話ししたように、貸主がフリーレントにする目的は多くの場合、「空室を埋めること」にあるといえます。逆に言えば、貸主の心理として、早く入居者が決まってほしい物件と考えると、入居を急いでいる場合は審査時間の短縮をお願いできないか、不動産会社に相談してみるのもよいでしょう。

デメリット

契約期間が決まっている

フリーレントの性質上、契約後すぐに退去されてしまっては貸主の損になってしまうため、最低入居期間が定められ、途中解約すると違約金が発生する場合があります。急な事情で退去せざるを得なくなった場合、違約金によって次の引っ越し時に一気に費用を負担することになりかねません。最低契約年数や違約金に関する契約内容を、あらかじめよく確認しておきましょう。

無計画な人には不向き

賃料は前払い制であることが多く、翌月分を当月末までに支払うことがほとんどです。1か月無料の場合、初期費用としては発生しなくても、多くは入居月の月末に翌月分の賃料が発生することになります。無計画に家具や家電などを買ってしまい支払う時期になって慌てないように、翌月分の賃料を確保しておきましょう。

見えない原因で空室が続いていることも

立地条件や家賃設定にとくに問題が感じられない場合、空室が埋まらないのには、なにか別の理由があるのかもしれません。周辺環境など、一度訪れただけでは分かりにくい部分に原因があると、住んでみてから発覚して後悔することも。気になるようなら、なぜ空室期間が長いのか不動産会社に質問してみるといいでしょう。

フリーレント物件の見つけ方

賃貸物件情報サイトなどで絞り込んで検索するのが手軽な方法です。遠方の不動産情報も簡単に得られるので、引っ越しが決まったばかりの人もフリーレント物件を探せます。しかし、山手線・1DKで検索した場合、1,400件近くの物件が表示されるのに対し、フリーレント物件で絞り込むと28件となってしまうほど、件数としては限られています(マイナビ賃貸9月13日時点)。「一般的には人気が低そうな物件だが自分にとってはよい」と思えるような物件があれば、直接不動産会社を訪問してフリーレント期間を設けられないか尋ねてみてもいいかもしれません。

フリーレントは交渉できる?

気に入った賃貸物件について、フリーレントにならないか不動産会社を通じて交渉してみるのも戦略のひとつです。もちろん無理にお願いするのはマナー違反ですが、貸主によっては、入居するならフリーレント期間を設けてもよいという回答があるかもしれません。

一般的に2月から4月は転居が多い繁忙期にあたりますが、5月を過ぎたあたりから閑散期にはいります。繁忙期は契約成立も進みますが、引っ越しのピークが過ぎると、部屋の申し込みは一気に落ち着いてきます。
参考:政府統計 住民基本台帳人口移動報告

フリーレントの交渉をするなら、契約希望者の少ない閑散期がねらい目といえます。繁忙期まで空室物件への入居者を待つのではなく、とにかく現時点での空室をなくしたいと思う貸主であれば交渉の余地はあるといえるでしょう。

また、立地条件がよくない部屋は入居希望も集まりにくいので、フリーレントの交渉には有利だと思われます。たとえば移動にはマイカーや自転車を用いることが多く、公共交通機関は滅多に利用しないという人は、駅から遠い物件で交渉してみてもいいかもしれません。

フリーレント物件の確認事項

フリーレント物件を借りるうえで注意したいポイントについては次のとおりです。

途中解約に注意

フリーレント物件は、契約期間内に解約すると、当初無料となった分を支払わなくてはならないなどの違約金が設定されていることが多いようです。そうなると、入居月の費用が抑えられても退去月に結局支払わなくてはならないため、仕事や家庭の事情で契約期間内に引っ越しする可能性がある人は注意しましょう。

賃料が高めなことも

一定期間賃料無料となればお得だと感じますが、もともとの賃料が高めに設定されている場合もあるようです。そのため初期費用だけで判断するのではなく、立地や広さ、築年数、設備などが同じ条件の物件と比較してみたほうがよいでしょう。

諸経費込みの総額で判断する

「家賃」のみを考えるとお得ですが、忘れてはいけないのが敷金・礼金・仲介手数料・更新料などの諸経費です。総額で考えると、長い目でみたときに実はそれほど安くないという場合もあります。

また、家賃以外に共益費や管理費の設定がある場合は、これらは通常通り支払わなければならないことが多いようです。

おわりに

借主側にも貸主側にもメリットがあるフリーレント物件。条件次第ではフリーレントとなる期間を交渉可能な場合もあるようです自分の条件にあったフリーレント物件はあるかどうか、不動産会社に相談してみましょう。

契約期間内に解約する事態が発生しないか、相場に比べて賃料設定が高くないかなどしっかり調べたうえで、最終的に損をしないような物件を選ぶようにしましょう。

※情報は掲載時のデータです。
※画像はイメージです。

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※このデータは2013年1月時点の「マイナビ賃貸」で掲載している上記の駅において、各間取り別に 賃貸物件(アパート・マンション・一戸建て)の平均賃料(管理費・駐車場代などを除く)を算出したものです。

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