定期借地権とは?〜不動産用語の基礎知識〜
マイナビ賃貸住まいと暮らしのコラム

お部屋探しに迷ったら、ワガママが叶うお部屋探しをチェック

定期借地権とは?〜不動産用語の基礎知識〜

(配信日時 2018.11.01/更新日時 2018.12.12)
  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • RSS Feed

「住まいに関わる法律はたくさんあって難しい。それでも、自分の住まいを考えるうえで最低限必要な知識を身につけておきたい」とお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

土地を購入せずに、利用する権利を取得できる「定期借地権」をご存知でしたか?「定期借地権」について知っておくと、住まいに関する選択肢が広がります。そこで今回は、「定期借地権」についての基礎知識、住まいに取り入れるときのメリット・デメリットをご紹介します。

定期借地権とは?


※画像はイメージです

定期借地権は、その名の通り「契約期間が定められた土地」のことです。

大正時代に制定された旧借地法では、立場の弱い借り主を保護するため、借り主に強い権利を認めていました。それ故に、地主(土地の所有者)は正当事由がなければ、契約期間が満了しても契約更新の拒絶はできず、契約解除に同意してもらうには、借地人が納得するだけの条件を提示して、交渉する必要がありました。要するに「一度土地を貸したら、半永久的に返ってこないかもしれない」ということであり、これではとても平等とはいえない内容でした。

この問題を解決するために制定された「借地借家法」において、新たに定められたのが定期借地権です。従来の借地権と異なり、「当初定められた契約期間で借地関係が終了し、その後は更新できない」と規定することで、貸主が安心して土地を貸し出せる仕組みを作ったのです。

定期借地権には、目的に応じた3つの種類があります。また、住まいに関する定期借地権は2種類です。

一般定期借地権
借地期間を50年以上に設定できる定期借地権です。期間満了時、原則として借り主は建物を取り壊して、更地として返還しなければなりません。また、地主に対して建築物の買い取りは請求できません。

建物譲渡特約付借地権
借地契約後、30年以上経過した時点で地主が建物を買い取り、譲渡すると同時に、借地権が消滅するという特約の付与された借地権です。

事業用定期借地権
借地期間を10年以上50年未満の定期借地権です。契約の更新を伴わず、建物買取請求権も発生しません。事業用に建物を建てて土地を利用するための定期借地権であり、居住用には利用できないものになります。

定期借地権のメリットとは?

購入するよりも安く、土地利用の権利を取得できる
一般の「賃貸住宅」では、土地・建物の所有権はともに貸主へ帰属するのに対して「定期借地権」によって借りた土地に建てた建物は、借主に所有権があります。つまり、通常よりも安い費用で、マイホームを建てることができるのです。また、増改築も事前の通知だけで自由におこなえます。

土地を所有するリスクがない
自己所有の土地である場合、処分する際に売却先を探したり、各種の手続きをしなければなりません。また、売却先が見つからないリスクもあります。定期借地権の場合、建物は借地人が処分しなければなりませんが、土地は貸主に返還するだけでよく、買い手がつかないなどのキャピタルゲインに関するリスクもありません。また、定期借地権には土地にかかる固定資産税、都市計画税など、土地を所有することによる負担がないことも特徴です。

マンションなど、選択肢が広がっている
定期借地権を利用したマンション建設も少しずつ広がりを見せています。平成29年に世界遺産でもある京都・下鴨神社の敷地内に竣工したマンションは、専有面積割合による借地借家法第22条定期借地権(地上権)の準共有形態をとる分譲マンションです。これまで開発されなかったエリアに、住まいをもつことができるかもしれませんね。

参考:「J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜」

定期借地権のデメリットとは?

期限がきたら、返却しなければならない
「50年住むことができれば十分と考えてきたけれど、やはり孫の代まで建てた家を引き継ぎたい」「高齢になったら施設に入るつもりだったが、まだまだこの家に住んでいたい」など、将来考えが変わることがあるかもしれません。そのような場合でも、契約通り、期間満了と共に土地は返却しなければいけません。

住宅ローン審査が厳しい可能性がある
住宅ローンを借りる場合、返済が終わるまで購入した土地・建物に抵当権を入れることで、住宅ローン金利は安く設定されています。しかし、定期借地権の場合、金融機関は借り物である土地には抵当権を設定できません。建物のみ抵当権の対象になりますが、建物は年月が経つにつれて価値が下がる減価償却の対象です。住宅ローンを返済中にも担保価値が下がっていきます。したがって、ローン審査も厳しくなってしまいます。

家の売却が難しい可能性がある
たとえば「定期借地権を利用して家を建てたけれど、仕事の関係で引っ越しするので家を売りたい」というような状況が訪れたとき、定期借地権付き住宅であっても、売却は可能です。しかし、定期借地権付き住宅は、まだ認知度が低く、市場規模も小さいため、売却が困難となるケースも考えられます。また、売却時には地主に承諾が必要な点にも注意です。

抑えておきたい注意点や問題点

地代が変わる可能性がある
土地の賃貸料は、契約期間中ずっと同じとは限りません。基本的に、定期借地契約では、地代改定についての方法をあらかじめ契約書の条項に定めておきます。一般的には、公租公課の年額、つまり固定資産税や路線評価額などに連動して地代を決める契約が多いようです。土地価格は景気動向や周辺相場によって変動するものです。

土地を購入した場合は、その時点での価格に対して住宅ローンを組んで返済するため、変動金利分以外で返済額が変わることはありませんが、定期借地権の地代は大きく変更する可能性があるります。

まだ新しい仕組みである
定期借地権について定めている借地借家法は、平成4年に施行されました。定期借地による住宅分譲がはじまったのは翌平成5年からのことです。定期借地権を利用した土地賃借契約は最長50年ですが、住宅向けの定期借地権の返還期限を迎えるのは、まだ先のこととなります。具体的な事例として、どんな問題が発生するのか、過去の事例や判例を元に参考にするのは現時点では難しいといえます。

契約する際は、慎重な判断が求められます。

おわりに

定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があり、それぞれ契約期間や特約が異なります。定期借地権付き住宅にはメリット、デメリットがあり、双方をよく把握することが大切です。また、契約の際は特約や地代変更の項目など、内容を理解し、少しでも疑問に思ったところは専門家や仲介業者に確認しましょう。

一人暮らし・お部屋暮らしをトコトン楽しむWEBサイト

20代に人気の街

新宿区

新宿区は東京23区のほぼ中央に位置し、東京都庁や官公庁、オフィスや歌舞伎町などの歓楽街を有する日本最大級の繁華街。新宿駅は1日の乗降客数が世界最大のギネス記録を持っています。

このエリアの家賃相場 

20代のひとり暮らしにおすすめ!

ワンルーム・1K 8.4万円

1DK・1LDK・2K 12.3万円

その他の間取り

2DK・2LDK・3K / 14.3万円

3DK・3LDK・4K / 16.0万円

このエリアのお部屋情報を見る

世田谷区

世田谷区は東京23区の西部に位置し、多摩川を挟んで神奈川県川崎市と接しています。区内には三軒茶屋駅などの住みたい街として人気の駅もあり23区内で最も人口の多い区となります。

このエリアの家賃相場 

20代のひとり暮らしにおすすめ!

ワンルーム・1K 7.4万円

1DK・1LDK・2K 10.2万円

その他の間取り

2DK・2LDK・3K / 13.1万円

3DK・3LDK・4K / 16.7万円

このエリアのお部屋情報を見る

大田区

大田区は東京23区の東南部に位置し、南は多摩川をはさんで神奈川県川崎市と接し、東は東京湾に面している臨海区です。

このエリアの家賃相場 

20代のひとり暮らしにおすすめ!

ワンルーム・1K 7.2万円

1DK・1LDK・2K 9.5万円

その他の間取り

2DK・2LDK・3K / 11.7万円

3DK・3LDK・4K / 14.9万円

このエリアのお部屋情報を見る

杉並区

東京23区の西部、武蔵野台地上にある杉並区。北から西武新宿線、JR中央線、地下鉄丸の内線、京王井の頭線・京王線が走り、その間を繋ぐようにバスの路線が張り巡らされています。

このエリアの家賃相場 

20代のひとり暮らしにおすすめ!

ワンルーム・1K 6.8万円

1DK・1LDK・2K 9.8万円

その他の間取り

2DK・2LDK・3K / 11.7万円

3DK・3LDK・4K / 14.1万円

このエリアのお部屋情報を見る

※このデータは2013年1月時点の「マイナビ賃貸」で掲載している上記の駅において、各間取り別に 賃貸物件(アパート・マンション・一戸建て)の平均賃料(管理費・駐車場代などを除く)を算出したものです。

開く

閉じる

人気の特集・こだわりからお部屋を探す

「住まいと暮らしのヒント」人気の記事

マイナビ賃貸で物件を探す

一人暮らし・お部屋暮らしをトコトン楽しむWEBサイト

おすすめの特集

スマホサイトの紹介

スマートフォン

iPhone/Android専用アプリが新登場! 外出先からもアプリでカンタンお部屋探ししよう!(無料)

賃貸アプリ詳細はこちら


QRコード

スマホサイトへのアクセスはこちらから!

https://s.chintai.mynavi.jp

住まいのサポートセンター

お気軽にご相談ください。

注意事項をお読みいただき、「マイナビ賃貸」個人情報取り扱いについてにご同意の上、ご利用ください。

詳しい説明はこちら