借地権とは? トラブルを避けるには正しい理解が必要

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借地権とは? トラブルを避けるには正しい理解が必要 (配信日時 2018.11.07/更新日時 2018.11.07)

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マイホーム探しをしていると、ときどき「借地権つき建物」という言葉を目にすることがあります。「借地権って、なんだかややこしそう」と思う人もいらっしゃるかもしれませんが、条件があえばお得に一戸建て・マンションに住むことができることをご存知でしたか?

この記事では、そもそも借地権とはなにか、メリットやデメリットのほか、注意すべきトラブルなどについて解説します。

借地権とは

借地権というのは、「家などの建物を建てるための土地」という条件のもとに、地主から土地を借りる権利のことをいいます。 借地権に関する法律には、借地借家法がありますが、借地契約が締結された時期によっては、旧法である借地法が適用されます。

借地法(旧法)
旧法である借地法は1921年から1992年まで継続され、「借地人の保護」に重点をおいてつくられた法律です。

契約期間は決められているものの、借地法では内容があいまいな部分も多く、契約更新すれば半永久的に土地を借りられるというのが実情でした。そのため、貸主側からすると、一度貸した土地をとりもどすのは困難なケースが多かったようです。

1992年7月31日以前に締結した契約においては、更新の際は引き続き借地法(旧法)が適用されることになっています。
(借地借家法附則第6条による)

契約期間
【木造などの非堅固建物】
30年(最低20年)、更新後の期間は20年

【鉄骨・鉄筋コンクリートなどの堅固建物】
60年(最低30年)、最初の更新後の期間は30年
※契約期間はきまっているが、地主に正当な拒否理由がない限り更新できる

借地借家法
借地法との違いは、構造に関係なく契約期間が統一されたことや、契約期間の延長ができない定期借地権ができたことです。

普通借地権
・契約期間
建物の構造に関係なく30年(当事者間で合意がある場合30年以上での設定も可)
初回更新後は20年、以降更新後は10年(当事者間で合意がある場合、規定以上での設定も可)
※契約期間はきまっているが、地主に正当な拒否理由がない限り更新できる

定期借地権(一般定期借地権)
・契約期間
契約期間は50年以上
契約終了後は建物をとりこわして更地にして返還
※基本的に更新はできない

借地権付き建物とは

土地を賃貸する借地権つき建物には、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

借地権付き建物のメリット
価格が安いので、希望の立地に住める場合も
いわゆる一般の一戸建ての場合、土地+建物はセットになっており、その土地の購入費用が高額になります。しかし、借地権つき建物の場合、土地部分の購入費用が安くなります。そのため、同じ立地でも安く購入するこどができます。また、立地条件がいい場所ほど坪単価が高いため、欲しい家があっても手が届かない場合がありますが、借地権付き建物であれば、上述の通り、土地の購入費用が必要ないので、希望の場所に住める可能性があります。

税金がかからない
土地を購入すると、不動産取得税、そして年に1度、固定資産税や都市計画税を払う必要があります。しかし、借地権つき建物の場合、これらの費用を支払う必要はありません。

借地権付き建物のデメリット
地代を払う必要がある
借地なので、マイホームでありながら毎月地代を払う必要があります。

更新料がかかる場合がある
普通借地権の場合は、更新の際に更新料がかかることがあります。

しかし、借地権の更新料の支払い義務については、法律では明確にされていません。そのため契約書に記載がある場合や、記載がなくても双方が支払いについて合意している場合などに、更新料が発生するようです。

建物の建て替え・増改築や売却に地主の許可が必要
建物の建て替えや増改築をする際は、通常、地主の承諾が必要です。場合によっては、更地価格の3%程度の承諾料がかかることもあるようです。

一方、建物を売却する際は、事実上、建物だけではなく借地権も売却することになります。こちらも地主の承諾が必要となり、承諾料としては土地価格の10%程度が相場のようです。

金融機関からの融資が受けにくいことがある
憧れのマイホームを購入する際、金融機関からの融資を受ける人がほとんどだと思われます。しかし、借地はローン契約者名義とならないため、建物だけを担保にすることになり融資を受けにくい場合があります。とくに定期借地権は、契約終了後は更地にして返還しなければならず、建物は担保として効力をなさないことが多いようです。

ただし、借地解約前の通知や、競売手続きとなった場合に借地権を譲渡することなどについて地主からあらかじめ承諾を得られた場合、金融機関の判断によっては、融資を受けられるケースもあります。

借地権の相続

借地権を相続する場合、承諾料や名義書換料などの名目で地主から金銭を要求されるケースが稀にあるようですが、法定相続人の場合、支払う必要はありません。

相続に地主の許可は不要
まず、地権者(建物の名義人)がなくなった際、その着地上にある建物の所有権を相続できるのは、法定相続人である「配偶者・子・父母・兄弟姉妹」となっており、相続したからといって地主に支払うお金は発生しません。(民法第896条および、借地借家法第36条による)

そのため、相続人が決定したらその旨を地主に報告し、契約書の名義書換が完了すればOKです。

遺贈の場合は地主の承諾が必要
たとえば甥や姪など、法定相続人以外の人に遺贈する場合は地主の承諾が必要です。遺贈は譲渡と同様の扱いとなり、承諾料や名義書換料などの費用が発生します。ちなみに、借地権の譲渡・売却にかかる承諾料は、土地価格の10%前後が相場のようです。

正当な理由がないにもかかわらず、借地権の遺贈を地主に承諾してもらえないときは、申し立てすることにより、裁判所が地主に代わって借地権譲渡の承諾許可を与えることができるとされています。

地主とトラブルになったとき

土地と建物の所有者が違う場合、思わぬトラブルがおこることもあります。借地権のありがちなトラブルについて、いくつか例をあげて解説しましょう。

地代の値上げを要求された
地代の変更については、基本的には双方でよく話し合って決定すべきですが、話がスムーズにまとまら場合も。

不当な値上げであれば、調停の場で話し合う方法もありますが、周辺相場や固定資産税評価額の推移などによって値上げが妥当である場合、応じるべきと判断されるケースもあります。

地主が借地権の譲渡に応じてくれない
地主の許可なく無断で建物を売却した場合、無断譲渡を理由に地主から契約を解除されることがあります。この場合、なにも知らずに建物を購入した第三者は、建物を処分して土地を明け渡すしかないのでしょうか。

このような事態にそなえ、借地借家法第14条では以下のように定めています。


借地権設定者が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、その第三者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原によって土地に附属させたものを時価で買い取るべきことを請求することができる。(第三者の建物買取請求権)

本来使える建物は存続すべきだということですが、地主に対し建物購入者に対する承諾を間接的に促す意味もあるようです。

おわりに

一戸建てを買うときに、費用の多くを占める「土地」の部分。借地権によって、一般的な一戸建てを買うよりも購入時の費用をおさえることができますが、契約期間が決められていたり、譲渡・売買の際は承諾料がかかったりすることもありますが、比較的低価格で利便性のよい場所に家を持ち、土地に税金がかからないメリットがある可能性があるというのも大きな魅力です。

土地が高くて一戸建ての購入は無理だとあきらめているなら、借地権つき建物を探してみるのもひとつの方法ではないでしょうか。

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※このデータは2013年1月時点の「マイナビ賃貸」で掲載している上記の駅において、各間取り別に 賃貸物件(アパート・マンション・一戸建て)の平均賃料(管理費・駐車場代などを除く)を算出したものです。

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