サブリースとは? 契約の違いとメリット・デメリットを解説

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サブリースとは? 契約の違いとメリット・デメリットを解説 (配信日時 2018.11.07/更新日時 2018.11.07)

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サブリースという言葉を聞いたことはありますか?簡単に説明すると、不動産会社などのサブリース業者が、オーナーから借り上げた物件を入居者に転貸する契約のことです。

そんなサブリースですが、身近に感じられるようになった反面、ニュースでトラブルも取り上げられています。今回は、サブリースの仕組みから、入居者に関わるサブリースのメリット・デメリット、契約時の注意点を解説します。

サブリースとは?

サブリースとは、不動産会社がオーナーから土地や建物を一括で借り上げ、その建物を管理、転貸する契約のことです。土地のオーナーが賃貸運営をおこなうにあたり、サブリース業者が建設、管理をおこなっているので、この物件へ入居する際はサブリース業者と賃貸契約を結ぶことになります。通常、賃貸物件情報の「取引態様」欄には、「仲介」や「媒介」と書かれていることが多いですが、サブリース物件の場合は、不動産会社が転貸している形になるため「貸主」となっています。

では、サブリースのメリットには何があるのか。早速解説していきましょう。

サブリースのメリットは?

入居者からみたサブリース物件の契約メリットはどんなものがあるのでしょうか。

仲介手数料がかからない
部屋を紹介した不動産会社がサブリース業者であれば、取引態様は貸主となっています。貸主との直接契約になるので、仲介手数料がかかりません。

建物の不具合の対処が早い
サブリース業者には大まかに次の3つの形態があります。

・建設会社の子会社
・賃貸不動産の管理会社
・不動産仲介会社

入居者が契約しているのはオーナーではなく、建築や管理をしているプロのサブリース業者なので、不具合への対処や意思決定が、ほかの賃貸形態と比べて早いという特徴があります。

さまざまな特典が受けられる
サブリース業者は、空室が発生してもオーナーに賃料を支払っています。そのためサブリース業者は、一部家具つき、インターネット無料、ペット可、音楽愛好家向けマンション(防音)、留学生向けマンションなど、新しい企画や特典を設けて、入居者確保の努力をしているようです。そういったことから、サブリース物件はすぐに入居したい人や、いろいろと条件の多い入居者には魅力的に感じるのではないでしょうか。

サブリースのデメリットは?
入居者からみたサブリース物件のデメリットはどのようなものがあるでしょうか。オーナーとの契約ではないサブリース物件ならではのデメリットにはいくつか注意すべき点があります。

賃料の二重払のリスクがある
サブリース業者がオーナーへの賃料を滞納している場合や、サブリース業者が倒産してしまった場合に発生するリスクです。普段の管理はサブリース業者がおこなうため、オーナーと入居者との間には契約関係はありません。ただし、入居者はオーナーに対して直接の義務が発生するため(民法第613条)、オーナーは入居者に直接賃料の支払いを請求することができます。

基本的に、毎月の賃料を入居者がサブリース業者に支払っていれば、二重に支払う必要はありませんが、入居者がサブリース業者に1年分を一括でなどで支払っているなど前払いをしている場合は、二重になってしまってもオーナーに賃料を支払わなければならないケースがあります。

契約内容によっては退去が必要な場合がある
入居者は、サブリース業者との契約で賃貸物件に住んでいます。ですが、オーナーとサブリース業者側の賃貸借契約が終了してしまうと、入居者も退去する必要がある場合があります。ただし、オーナーとサブリース業者との賃貸借契約に「契約が終了したときは、建物所有者がサブリース業者の地位を引き継ぐ」(地位の承継規定)という規定が入っていれば、退去する必要はありません。

抑えておきたい注意点や問題点

CMでの認知度や大手企業のイメージ、いろいろな特典や、入居のしやすさなどの利点から地方でも多くみられるサブリース物件ですが、入居者には賃料の二重払いと、契約内容によってはオーナーの都合で退去しなければならないという、2つのリスクがあります。

しかし、どちらも知識があれば避けることが可能です。二重払いのリスクは、一括前払いをしなければ避けることができます。また、強制退去に関しても、実際の契約を結ぶ際に「契約が終了したときは、建物所有者がサブリース業者の地位を引き継ぐ」の一文が契約書にあるかどうかを入居前に確認することで防ぐことができます。

おわりに

いろいろなサービスや入居のしやすさから利用する人も多いサブリースの賃貸物件。オーナーだけではなく、実は入居者にも知られざるリスクがありました。しかし、それを防ぐ方法もあります。せっかく自分に合ったサブリース物件を見つけて快適に過ごしている中、突然のトラブルに巻き込まれないよう、契約前にしっかりと確認しておきましょう。

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