引っ越しの際、気になるお部屋の原状回復!トラブルを回避しよう!
マイナビ賃貸住まいと暮らしのコラム

お部屋探しに迷ったら、ワガママが叶うお部屋探しをチェック

引っ越しの際、気になるお部屋の原状回復!トラブルを回避しよう!

(配信日時 2018.12.12/更新日時 2019.01.24)
  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • RSS Feed

引っ越しの際、敷金や礼金、荷物の運搬など気にすることがたくさんありますが、「原状回復」という言葉をご存知でしょうか。

原状回復をしっかり把握していれば、退去時の負担やトラブルが減るかもしれません。また、退去時に思い出したように原状回復をする場合にも、しっかりとした手順を踏むことでスムーズな退去が可能です。今回は、気になる原状回復の諸々をご紹介していきます。

住居の原状回復とは

原状回復とは、「ある事象(入居)がなければ、本来あったであろう状態に戻すこと」とされています。これは非常に重要であり、全く元の状態に戻すわけではなく、経年劣化などの要素は考慮されたうえで、「本来あったであろう状態」を指しています。

たとえば、何らかの契約が解除された場合、一般的には契約を結ぶ前の状態に戻さなければならないとされているのです。また、何か大きな損害を与えてしまっている場合の賠償方法として、金銭での補償ではなく、損害が発生する以前の状態に戻す方法が認められるケースがあります。これを原状回復による賠償と呼びます。

しかし、借家契約においては前述のように、「本来存在したであろう状態」に戻せばいいので、借りた当時の状態にする必要はないのです。よって、契約に定められた方法で通常考えられる範囲の使用をしていれば、経年劣化等は当然あるものとして、そのまま返還すればよいということになるのです。

国土交通省が公表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、賃借人が負担すべき原状回復費用は、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」の範囲に限るとしています。

原状回復でトラブルにならないための事前準備

原状回復において最も重要なのは入居時とも言えるでしょう。過去に戻って入居時の室内を確認することは、タイムマシーンがなければ不可能です。なので、入居時にしっかりと確認をしておくことで、退去時の無駄な出費や労力を最小限に抑えることが可能になります。

・現況確認書をしっかりと記入する

契約をする際、大家さんや不動産会社からチェックシートをもらったことのある人も多いのではないでしょうか。事前に部屋の隅々まで確認しておき、キズなどを共有できる現況確認書と呼ばれるものです。退去時の原状回復を正しく行うために、しっかりと記入をするようにしておきましょう。

入居した時点でのキズや汚れを全て記入する必要があるので、可能なら家具や家電などを入れる前に作業をするのがベストです。1枚を大家さんや不動産会社に渡し、もう1枚を退去時まで無くさないように大切に保管しておきましょう。では、トラブルにならないようにどんな所をチェックする必要があるのでしょうか。

・各設備の状態の確認

リビングにあるシミや汚れはわかりやすいですが、設備の点検もしっかりとおこなうようにし、特に水回りの排水溝、蛇口などは確認をしておきましょう。水の出方が悪かったり、蛇口が硬くなっていたり、ケースによってはサビが含まれた水が出てくるかもしれないので、事前の確認が必須です。また、備え付けのエアコンなどは、スイッチを入れてみないとなかなか動作の確認が難しいので、忘れないようにしましょう。

・収納の奥など目につかない場所も

クローゼットやトイレの中にある収納スペース、洗濯機をおく場所のにおいなど、普段の生活ではあまり気にならない箇所も、この機会に全て確認するようにしましょう。扉の開け閉めなどをすると意外と閉まりが悪かったり、金具が欠損していたりということもあります。

・どのレベルで記入するのか?

何をどのレベルまで書けばいいのかを迷ってしまう人も多いようです。まずは、大きめの気になる箇所から記入していくのがよいのではないしょうか。「リビングの入り口に大きな黄色いシミ」、「玄関の棚の大きなキズ」のようなイメージです。もしも分かりくい所があれば、文章だけでなく写真を撮影しておいて、一緒に保存をしておくと更に安心出来るのではないでしょうか。

・立会いで記入する

どうしても不安な場合には、大家さんや不動産会社と一緒に確認作業を行うのも手かもしれません。

・期限内に忘れず提出

引っ越しの前後はさまざまな作業が発生するため、現況確認書のような書類はどうしても後回しになってしまいがち。ですが、退去時に困らないため、確実に期限内に提出しておくようにしましょう。

原状回復における経過年数や区分の考え方

建物や設備の価値は、年数の経過や使用により品質・性能が低下し、減っていくものです。年数の経過や自然現象の影響により、品質・性能が劣化、低下することを「経年変化」「自然損耗」と呼びます。

それに対し、借主が暮らしの中で通常使用により生じてしまったキズなどを「通常使用による損耗」または「通常損耗」と呼びます。前者の「経年変化」「自然損耗」や「通常損耗」による価値の減少は、借りた側に責任があるとはいえないと国土交通省のガイドラインは定めています。

また、これらの損耗について、借主は原状回復義務を負わないとしています。

・借主の負担になる可能性が高いもの

借主に原状回復義務が発生するのは、以下のようなケースです。

①借主の故意・過失、善管注意義務違反
②借主の通常の使用を超えるような使用によるキズ・汚れ等

具体的には、下記のようなものが考えられます。

・飲物をこぼしたことによるシミ、カビ
・窓の閉め忘れなどの不注意により生じた畳、フローリング等の変色
・家具の移動、引っ越し作業によるキズ、汚損
・落書き、ペットによるキズ、汚損、におい
・クーラーからの水漏れ放置による壁の腐食
・台所、換気扇等の油汚れ
・風呂、トイレ、洗面台等の水あか、カビ
・鍵の紛失、破損
・その他借主の不注意による毀損、汚損
など

借主の負担になる可能性が低いもの

逆に原状回復の責任を問われにくい内容としては下記のようなものが挙げられます。

・日照等による畳、クロス等の変色
・家具の設置による凹み、設置跡
・冷蔵庫等の設置による壁の電気ヤケ
・ポスター・カレンダー等の跡、画びょうの穴
・エアコン設置によるビス穴、跡
・自然災害によるガラス破損等の損傷
・網入りガラスのひび割れ
など

敷金や原状回復のルールが明確化される

1896年に制定された債権関係の規定が、約120年ぶりに改正されました。ここまでの大幅な改正は初めてと言えます。

当初、民法改正法案が通常国会へ提出されたのは2015年3月31日ですが、実際に施行されるのは2020年になる見込みです。細かい変更がありますが、今回のテーマである、原状回復に影響があるのは以下の2点になります。

・敷金および原状回復のルールの明確化
・建物の修繕に関するルールの創設

・ルールの明確化

賃貸借契約の「敷金」についてはこれまでしっかりと定義されておらず、不動産取引慣習によってやり取りされていたため、不透明な部分が多くありました。不動産業界の透明化のためにも、今回の明確化は非常に重要だったといえます。

新しい改定法では、敷金は借主の債務不履行(賃料の滞納などのケース)があった際、その補填に充てるためのものである、と明記しています。そして、契約終了等による退去の際には、敷金から債務不履行額を差し引いた額を借主に返還しなければならないことも定められています。

同時に、「原状回復ガイドライン」によってのみ運用されてきた部分も民法として正式に定められました。経年変化や通常使用による損耗に関しては、借主の責任ではないことをこの中でしっかりと明文化しています。これで、更に安心出来るようになったといえるでしょう。

ただし、敷金や原状回復については、今までの不動産業界における慣習を民法に盛り込んだものなので、実質的にはこれまでと大きな変化がないケースも考えられます。賃借人に負担を課す場合には、賃貸借契約における特約としてあらかじめ明確にしておく必要があるので、互いに確認をする必要があるでしょう。

もし、賃借人が不利となる特約などの場合は、消費者契約法によって守られるので相談をしてみましょう。

原状回復まとめ

賃貸住宅を退去する際、必ず原状回復が必要です。入居するタイミングからしっかりと事前にガイドラインを確認しておきましょう。借主を守ってくれるさまざまな規則があるので、うまく活用し、スムーズな引っ越しをしましょう。

20代に人気の街

新宿区

新宿区は東京23区のほぼ中央に位置し、東京都庁や官公庁、オフィスや歌舞伎町などの歓楽街を有する日本最大級の繁華街。新宿駅は1日の乗降客数が世界最大のギネス記録を持っています。

このエリアの家賃相場 

20代のひとり暮らしにおすすめ!

ワンルーム・1K 8.4万円

1DK・1LDK・2K 12.3万円

その他の間取り

2DK・2LDK・3K / 14.3万円

3DK・3LDK・4K / 16.0万円

このエリアのお部屋情報を見る

世田谷区

世田谷区は東京23区の西部に位置し、多摩川を挟んで神奈川県川崎市と接しています。区内には三軒茶屋駅などの住みたい街として人気の駅もあり23区内で最も人口の多い区となります。

このエリアの家賃相場 

20代のひとり暮らしにおすすめ!

ワンルーム・1K 7.4万円

1DK・1LDK・2K 10.2万円

その他の間取り

2DK・2LDK・3K / 13.1万円

3DK・3LDK・4K / 16.7万円

このエリアのお部屋情報を見る

大田区

大田区は東京23区の東南部に位置し、南は多摩川をはさんで神奈川県川崎市と接し、東は東京湾に面している臨海区です。

このエリアの家賃相場 

20代のひとり暮らしにおすすめ!

ワンルーム・1K 7.2万円

1DK・1LDK・2K 9.5万円

その他の間取り

2DK・2LDK・3K / 11.7万円

3DK・3LDK・4K / 14.9万円

このエリアのお部屋情報を見る

杉並区

東京23区の西部、武蔵野台地上にある杉並区。北から西武新宿線、JR中央線、地下鉄丸の内線、京王井の頭線・京王線が走り、その間を繋ぐようにバスの路線が張り巡らされています。

このエリアの家賃相場 

20代のひとり暮らしにおすすめ!

ワンルーム・1K 6.8万円

1DK・1LDK・2K 9.8万円

その他の間取り

2DK・2LDK・3K / 11.7万円

3DK・3LDK・4K / 14.1万円

このエリアのお部屋情報を見る

※このデータは2013年1月時点の「マイナビ賃貸」で掲載している上記の駅において、各間取り別に 賃貸物件(アパート・マンション・一戸建て)の平均賃料(管理費・駐車場代などを除く)を算出したものです。

開く

閉じる

人気の特集・こだわりからお部屋を探す

「住まいと暮らしのヒント」人気の記事

マイナビ賃貸で物件を探す

PayPayトップインタビュー~PayPayが見据える決済方法の未来~

おすすめの特集

スマホサイトの紹介

スマートフォン

iPhone/Android専用アプリが新登場! 外出先からもアプリでカンタンお部屋探ししよう!(無料)

賃貸アプリ詳細はこちら


QRコード

スマホサイトへのアクセスはこちらから!

https://s.chintai.mynavi.jp

住まいのサポートセンター

お気軽にご相談ください。

注意事項をお読みいただき、「マイナビ賃貸」個人情報取り扱いについてにご同意の上、ご利用ください。

詳しい説明はこちら