瑕疵(かし)保険とは? 住まいを選ぶ時に覚えておきたいポイント
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瑕疵(かし)保険とは? 住まいを選ぶ時に覚えておきたいポイント

(配信日時 2018.12.14/更新日時 2019.01.24)
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「住宅を購入する」、「住宅をリフォームする」、「住宅を売りに出す」、これらの住宅に関するイベントは、人生のうち、数えられるほどしか起こらないのではないでしょうか。なので、その際に必要となる諸手続きとなると、ほとんどの人が不慣れなはずです。

中でも、普段の生活ではほぼ意識することがない瑕疵(かし)という言葉を聞いたことがある人は、あまりいないのではないでしょか? これを理解しておくことで、様々なリスクを防ぐことができるかもしれません。今回は、瑕疵の意味から、状況に合わせた瑕疵保険システムの様々な紹介までをしていきます。

瑕疵(瑕疵保険)って何のこと?

瑕疵、瑕疵保険、住宅瑕疵保険というような呼び方をされます。瑕疵という言葉には、「①キズ、欠陥 ②本来の機能・品質・性能・状態が備わっていないこと」という意味があります。なので、「欠陥があること」と簡単に考えても間違いではありません。

今回ご紹介する住宅瑕疵保険とは、主に完成している住宅に対して、本来なら備わっていなくてはいけないレベルの機能(耐震性能、耐水性など)が足りない場合、その補修費用を補償する保険ということになります。

・住宅瑕疵担保履行法

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、新築住宅の売主は10年間、住宅の瑕疵担保責任を負うことになっていましたが、構造計算書の偽装問題の際、売主などが倒産し、その責任を果たすことができなくなるなどの理由で、住宅購入者が不利になってしまう事態が発生しました。

それを解消し、安心して住宅が購入できるよう2009年に「瑕疵保険(正式名称は住宅瑕疵担保履行法)」が施行されました。

具体的には、

①新築住宅において住宅事業者が瑕疵担保責任を履行するために、住宅事業者に対して資力の確保を義務付ける
②保険契約を締結した新築住宅に係る紛争処理体制の整備

上記が新しく定められたことにより、売主などが、住宅を施工し終わった後に倒産などした場合でも、補修費用が支払われるようになりました。

どんな人が入るべき保険?

ここまででご理解いただけたかもしれませんが、「住宅瑕疵保険」へ加入するのは、売主(建設業者や宅建業者)などのいわゆる「住宅事業者側」で基本的には家などを購入しようとする買主側が入る保険ではありません。

住宅瑕疵保険に担当の住宅事業者が加入していれば、住宅に瑕疵が見つかった場合、すぐに保険会社から瑕疵の補修費用を受け取って欠陥を修復することが可能になります。前述の通り、現在の法律では瑕疵が見つかったタイミングで、その施工した住宅事業者が倒産しているなどのケースでも、買主側に補修費用が直接支払われることになるので安心です。

瑕疵保険に入る?入らない?

いわゆる「保険」の感覚だと、買主側が契約するものという認識があるかもしれませんが、「瑕疵保険」に関しては住宅事業者が加入するものです。しかし、住宅事業者がもしこの保険に入っていない場合、問題が発生した際により大きな問題になりかねません。後述する中古住宅の場合にはまた別の方法がありますが、基本的に新築の住宅などの際には、必ず瑕疵保険の加入の有無を尋ねておくことが重要です。万が一加入をしていない場合、業者を再度検討するか、加入を促すなど、場合に応じた対応が必要になってくるでしょう。

中古の瑕疵保険

ここまでの説明で、瑕疵保険の基本的な内容はご理解いただけたかと思います。しかし、実はもう一つ忘れてはならないケースがあります。それは中古住宅の場合の瑕疵保険についてです。

中古住宅の場合には、売買の構図が変わってくるので、前述のようなシステムでは対応できないケースが発生します。最近は中古住宅も数多く出回っており、購入や販売するケースも多いと思いますので、十分に確認をしておく必要があるでしょう。

・既存住宅売買瑕疵保険

既存住宅売買瑕疵保険には「売主が宅建業者のケース」と「売主が個人(個人間売買)のケース」の2種類があります。中古の不動産は新築以上に目に見えない欠陥のリスクがあるので、注意が必要です。

・瑕疵担保責任

外からは分からない構造上などの瑕疵があった場合、売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。簡単に見つからないような瑕疵が購入した住宅にあった場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することが可能です。

ただし、契約解除や損害賠償の請求ができるのは、買主が契約の際に瑕疵の存在を知らなかった場合に限るところも注意が必要です。また、知らなかったことについて買主に落ち度がないということも重要なポイントですので、押さえておきましょう。このような事例が発生するケースとしては、「確認のできない構造部分の欠陥」、「建物の雨漏り」などが考えられます。

民法上、瑕疵担保責任を追及できる期間は決まってはいませんが、目安として買主が隠れていた瑕疵の事実を知ったタイミングから1年以内に行わなければならないとなっています。

・既存住宅売買瑕疵保険ではない独自の保証のケース

個人間売買のケースの場合には、費用の負担を仲介業者が行っても問題ありません。そのため、大手の不動産会社などを中心に、仲介業者の中には独自の保証制度を準備しているところもあります。保証期間や、保証上限限度額などは業者によって違うので、契約をする際に確認しておきましょう。このような独自のシステムを利用した際には、税制の優遇などは受けられなくなっています。

・リフォームにおける瑕疵保険

最近増えているのが、リフォームにおける瑕疵保険です。リフォーム工事を行う事業者が、リフォーム工事部分の瑕疵について瑕疵担保責任を履行した際、損害を補うことのできる保険です。

万が一事業者が倒産などにより瑕疵担保責任を履行できない場合、発注者に対して直接お金が支払われるシステムになっています。

瑕疵(かし)保険 まとめ

普段の生活では触れることはほぼありませんが、物件の取引などで売主も買主も気持ちよく契約を成立させるための必要な取り決め事項の一つであり、買主が安心して新居で暮らすためにはとても重要です。もちろん、目に見えない部分の欠陥なので、売主に悪気はなくとも発生してしまう可能性があるのが、瑕疵の怖いところです。

「事業者が倒産してしまった」、「雨漏りがひどい場所があった」、「内部構造に問題があった」などの想定外の状況から助けてくれるのが瑕疵保険です。新築の住宅を購入、中古の住宅を売買、どちらの場合でも、必ず売主に瑕疵保険への加入の有無を確認しておきましょう。

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