2019年 日本国内の不動産ビジネスを予測~リスクは米中貿易戦争~
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2019年 日本国内の不動産ビジネスを予測~リスクは米中貿易戦争~

(配信日時 2019.02.27/更新日時 2019.03.05)
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スマートデイズ・かぼちゃの馬車騒動に始まり、大炎上したスルガ銀行の不祥事、さらには五反田地面師事件の大量逮捕など、不動産を巡る話題には事欠かなかった2018年ですが、業界の景気自体は好調でした。

さて、年が明けた2019年の景気はどうでしょうか。不動産エコノミストの吉野 薫氏に伺いました。


吉野氏が語る、「2019年の不動産ビジネスの先行きを考える上での大原則」とは?

「不動産ビジネスは他の業種と同じく、国内景気に大きな影響を受けます。そして、国内景気は世界市場と無関係ではありません。だから、不動産市場に影響を与えそうな個別の要因について考える前に、世界経済の先行きがより重要になります。この観点から現状の統計を見ると、当面、世界経済が大きな波乱を起こす可能性は低いでしょう。日本の不動産市場も『適温相場』と呼ばれる現在の状況が継続すると予想します」

『適温相場』とは、バブルのように実態以上に熱狂することもなく、かといって冷めることもない、ほどよい状態を指します。吉野氏によると、この状態が今後も継続する可能性が高く、現段階では大きな変動の予兆は見られないそうです。しかし、2019年10月に消費税が現在の8%から10%へ引き上げられます。その影響はないのでしょうか?

「分譲マンションなどでは、すでに駆け込み需要があるようです。その反動もあり、一時、売り上げが低迷する可能性があります。しかし、2013年4月の増税(5%から8%に引き上げ)でも、住宅が値崩れするほどの大きな影響はありませんでした。今回は住宅分野での消費税対策が手厚く講じられることになっており、駆け込み需要やその反動も少ないかもしれません」

一般人からすると、増税は経済にマイナスというのは常識のように思えるので、何も影響がないとは考えにくいのですが……?

「最初にお話した原則に戻ると、消費増税で一般景気が悪くなれば、不動産市場にも遅れて影響がくるはずです。現状では、企業活動が滞ることにより、例えばオフィス需要が減るといったことの方を心配しています。雇用を控える企業が出てきたり、転勤需要が減ったりすることで、住宅にもマイナスの影響がでてくるというシナリオです。しかし、今年中に影響が顕在化するとは思えません」

消費増税で住宅購入が手控えられる、といった直接的な要因よりも、国内の景気全般への影響を見ていくべきとの考えのようです。そんな吉野氏は最も注視しているのは、『米中貿易戦争』だという。

リスクが高い『米中貿易戦争』

『米中貿易戦争』とは、2017年のトランプ大統領就任から始まったアメリカと中国の貿易問題です。2018年から本格化し、アメリカによる中国製品への関税引き上げ、中国による報復措置などの応酬が続いています。中国のハイテクメーカー『ファーウェイ』の孟晩舟CFOがカナダで身柄を拘束されるなど激化の一途を辿っています。アメリカ政府は2019年3月、中国製品にさらなる関税引き上げを予告しており、世界経済への影響は避けられないと予想されています。

「世界経済、ひいては日本経済への影響度では、『米中貿易戦争』の行く末がとても重要です。しかし、2018年の中国輸出統計はそれほど悪くありませんでした。これは、中国から米国へ駆け込み出荷が増えているとの分析があります。関税引き上げが起こると、駆け込み需要の反動も含め、中国経済が大減速する可能性が予想されます。もし、アメリカ政府による中国製品の関税引き上げが実施されれば、4月以降にかなり大きな影響があるはずです」

『改正入国管理法』が日本の賃貸住宅事情に与える影響はほぼ0!?

2018年の国会で突然議題に上がり、スピード可決した移民法とも呼ばれた『改正出入国管理法』の影響はあるのでしょうか? 

この法案ですが、外国人労働者が増えれば当然、賃貸住宅の入居も増えると思います?

「残念ですが、それほど大きな押し上げ効果はないと思います。今回の改正では、日本にやってくる外国人の方達は、一定期間だけの労働者という位置づけとなっており、決して、永住目的ではないので、一時的な住宅需要となります。そもそも、日本の住宅市場は家が余っている状態です。老朽化した物件にも客付けできる、というメリットになるかもしれませんが、それは一部の大家さんが喜ぶだけで、市場全体への影響は少ないでしょう。とはいえ、賃貸仲介や管理業にとってはプラスの要素なので、経営戦略として外国人向けの集客を行ってみてはいかがでしょうか」

どうやら、期待しているほどの好影響は少ないようです。ただ、国交省や業界団体では外国人向けの不動産取引に関する資料を作成しているそうなので、積極的に活用してみてもいいかもしれません。

2019年に予想される大きな変化とは?

2019年に予定されている最も大きな変化といえば、天皇陛下の御退位と皇太子殿下の御即位ですが、不動産市場への影響はあるのでしょうか?

「この影響はなかなか予想しにくいですね(笑)ただ、少なくとも景気にマイナスの影響はないと思います。ゴールデンウイークの10連休を好機ととらえ、住宅展示場などに人が増えれば、売上増につながるかもしれません」

7月の参議院選挙も注目です。安部政権1強で積極的な経済政策を行ってきましたが、選挙結果によってどのような変化があるのでしょうか?

「政治の世界は先行きを見通すことがかなり難しいです。なので、選挙結果についての予想はわかりませんが、現状では住宅政策が選挙の争点にはならないでしょう。また、選挙結果により、住宅市場への直接的な影響もないはずです。景気全般への影響については、金融政策が大きく関わりますが、これも選挙結果に関わらず低金利政策の継続がメーンシナリオになるはずです。大きな影響、変化は現状では予想できません」

不動産投資については、スルガ銀行の乱脈融資やTATERUの不正が発覚して以降、各金融機関が投資用不動産への融資を減らした影響が出ているようです。5000万円以上の一棟マンションへの融資はかなり厳しくなったため、比較的融資が下りやすいワンルームマンション販売へと鞍替えする販売会社が多くなるなどの、変化が見られています。

「個人投資家向けの投資用不動産販売というマーケットでは変動があるかもしれません。ただ低金利政策は続く可能性が高いため、物件価格が大幅に下がることは考えにくいです」

さまざまな角度から吉野氏に伺ってみましたが、2019年にあまり大きな変化の予兆はないという結論になりそうです。

「ただ、想定外のことは常に起こりえるので、経済ニュースや国際ニュースを注意深く見ていただきたいと思います」

吉野 薫

(よしの・かおる)
一般財団法人日本不動産研究所 不動産エコノミスト
東京大学経済学部卒、東京大学大学院経済学研究科修士課程修了。国内外のマクロ経済と不動産市場の動向に関する調査研究を担当している。

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