空室リスクを抑え流動性を確保する!オフィスの分譲という新しい選択肢

~賃料交渉のアップ率約13%、空室率0パーセント台、リピート率8割……その秘訣とは?~

これまで、比較的手堅い投資であると認識されていたアパート・マンション経営。しかし、少子高齢化や低成長、大都市への一極集中が現実となり、これまでの賃貸経営のノウハウでは対応しきれない時代がすでに訪れている。そういった現代の不動産投資のリスクを回避する手法として昨今、注目されているのが"オフィスの分譲"だ。

今回は、主に東京の主要5区(千代田区、中央区、渋谷区、港区、新宿区)で分譲オフィスソリューション事業を手がける株式会社ACN不動産の代表取締役社長、田積毅氏にお話をうかがった。

田積毅氏
本日はよろしくお願いいたします。まず、御社の成り立ちに関して簡単に教えてください。
田積氏:「当社は、PCやコピー機などのオフィス機器、業務用エアコン、セキュリティ、最近ではネットワークセキュリティなど総合オフィスソリューションを手がける株式会社ACNのグループ会社で、オフィスの分譲販売や、テナント管理、ビル管理などを行う不動産会社です。いま現在、320件ほどの案件を手がけています」

オフィスとマンション、分譲における違い

近年、注目を集めているオフィスの分譲ですが、具体的にはどのようなものでしょう。
田積氏:「不動産投資の収益物件という意味では、分譲マンションの区分所有と考え方は同じです。当社がビル一棟を購入して、1フロアずつ区分で販売します。例えば10階建で20億円のオフィスビルの1フロアを、2億円で販売するといったイメージですね。テナントが入居しているオフィスをご購入いただき、物件を管理し、賃料を回収、お客さまにお支払いするという流れになります」
分譲物件において、オフィスとマンションとの大きな違いはどのような点でしょうか。
田積氏:「不動産の収益物件には、大きく分けて住居系と事業用の2つがあります。住居系はもちろん、マンションやアパートですね。収益物件を所有する場合には、"テナント満足度を高めて、賃料も上げて頂き、長く借りて頂くこと"が大きなポイントになりますが、住居系はどうしても築年数が重視されるため、時間の経過とともに賃料が下がっていきます。人口減による空室リスクも深刻で、入居者を探すのに苦労しているという話もよく耳にします。また大規模修繕などで、まとまったお金が出ていくという心配もあります。管理業務が煩雑でストレスになっているという方も多いようです」

オフィスの分譲物件でのメリット

新築・満室時の想定利回りにつられてマンションを購入して、徐々に空室が増えて苦労しているという話もよく聞きますね。
田積氏:「はい。これらのリスクは以前よりも増加しているように思います。それに比べて事業用のオフィスや店舗は築年数よりも立地や利便性が大切で、良質な物件であればむしろ賃料は上がっていく傾向にあります。空室率もごく低く、東京都内であれば業界平均で2.57%ほど。当社が手がける物件では常に1%以下、つまり0%台で、これまで1%を超えたことはありません。入居者からの退去通知も、一般的にマンションでは退去日の1カ月前が通常ですが、事業用では6カ月前ですので、十分な時間をかけて入居者を募ることができます」
賃料が上がっていくというのは、住居系の物件ではちょっと考えられませんよね。空室率の低さも驚異的です。
田積氏:「はい、投資目的で考えたときには、これらはとても大きなメリットですね。ただ、オフィスであればどこでもよいわけではなくて、当社では人口が増加していて、需給バランスが取れている都内5区に絞り込んで展開しています。また日本では大企業より中小企業が90%以上と圧倒的な多数を占めていますので、物件の大きさも、需要が高い中小規模のビルを中心に手がけています。 このことは一件あたりの価格を抑えて、不動産投資における最大のリスクである流動性を確保することにもつながります」
分譲オフィスソリューションを展開される中で、御社の特徴や強みはどんな点にありますか。
田積氏:「まず物件の購入ルートに際しては、これまで積み上げてきた実績から、大手不動産会社、大手信託銀行、ファンドなどから真っ先に物件の紹介があります。当社ではそれらが市場に出回る前に精査をして、よいものであれば即断即決で購入します。業界内では、よい物件であればまずはACNに持っていく、そこで売れなければ仲介ネットワークに乗せる、という流れができているようですね」
田積毅氏

賃料のアップ率13%、その秘訣とは?

御社がファーストオプションを持っていて、他社に先駆けて優良物件を購入できると。
田積氏:「はい。それに加えて、先ほど事業系の物件は賃料が下がるのではなく、むしろ上昇する傾向にあるというお話をしましたが、昨年1年間で現在入居中のテナントに対して行った賃料交渉によるアップ率は、約13%となっています。これは業界他社がおよそ5〜6%程度であるのに比べて、非常に高い実績です」
賃料のアップ率が13%というのはすごい数字です。その秘訣はなんですか?

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